Tijdelijke huurovereenkomst

Arrest

in de zaak van:

[Eiseres],
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool,

t e g e n

1. STICHTING STUDENTEN HUISVESTING, voorheen genaamd Stichting Sociale Huisvesting Utrecht,
gevestigd te Utrecht,
2. STICHTING MITROS,
gevestigd te Utrecht,
VERWEERSTERS in cassatie,
advocaat: mr. J.P. Heering.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres], SSH en Mitros.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. het vonnis in de zaak 553102 UC EXPL 07-17388 van de kantonrechter te Utrecht van 19 november 2008;
b. het arrest in de zaak 200.030.593 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 juni 2010.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
SSH en Mitros hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor SSH en Mitros mede door mr. L.B. de Graaf, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.
De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 24 februari 2012 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van de middelen

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiseres] huurde met ingang van 23 juli 2007 van SSH onzelfstandige woonruimte op het perceel ’t Kleine Wijk in de wijk Ondiep te Utrecht. Mitros was eigenaar van die woonruimte en verhuurde deze aan SSH.
(ii) In de huurovereenkomst tussen SSH en [eiseres] is onder meer bepaald:
“Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop
(…)
In aanmerking nemende:
– Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros;
– Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart;
– Dat de verhuurder c.q. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van één jaar vanaf heden met de sloop te starten;
– Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken;
– Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder. Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent). Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd;
– Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder c.q. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft;
– Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zal worden verstrekt;
– Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de desbetreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld – zijnde de datum dat de verhuurder c.q eigenaar de woning nodig heeft voor voornoemde sloop – onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden;
– Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen;
– Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst.
(…)
Artikel 3 – De huurperiode en opzegging
(…)
3.4 Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100,00 voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (…)”

(iii) Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd tegen 30 november 2007.
(iv) Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007 is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel ’t Kleine Wijk.
(v) Bij vonnis van 15 januari 2008 heeft de kantonrechter in kort geding [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van de bij haar in gebruik zijnde woonruimte. [Eiseres] heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

3.2 [Eiseres] vordert in dit geding (i) primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten zijn te kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat [eiseres] daardoor recht heeft op huurbescherming, en (ii) subsidiair de (partiële) vernietiging van de huurovereenkomsten wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding, dan wel matiging van de boete. Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd en SSH heeft in reconventie onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen.

3.3 In hoger beroep heeft het hof in conventie het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en in reconventie de boete gematigd tot € 2.000,–.

3.4 Het tweede en het derde middel klagen dat het hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk gemotiveerd, heeft geoordeeld dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW.

3.5 Het tweede middel voert in dit verband, kort gezegd, aan dat, nu Mitros en SSH geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van het bepaalde in art. 15 lid 1, onder c, Leegstandwet (Lw) een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de woonruimte waarover het hier gaat, geen sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW.

3.6 Het middel faalt omdat het oordeel van het hof, dat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat, juist is.

3.7 Het derde middel klaagt dat het hof zijn oordeel dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is ten onrechte heeft gebaseerd op HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464. Het middel betoogt dat aan de wetsgeschiedenis van het nadien ingevoerde art. 7:232 lid 4 BW – dat betrekking heeft op de huur van woonruimte in gebouwen welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn – kan worden ontleend dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet (langer) als gebruik van naar zijn aard korte duur beschouwt.

3.8 Ook dit middel faalt. Uit de door de Advocaat-Generaal in zijn conclusie onder 3.17.2 aangehaalde wetsgeschiedenis volgt niet dat het hof genoemde beschikking ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken of dat het door de invoering van art. 7:232 lid 4 deze haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art. 7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, een nieuwe uitzondering als omschreven in lid 4 is toegevoegd. In art. 7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is (Kamerstukken II 1972-1973, 12 306, nr. 3, blz. 1). Anders dan het middel betoogt heeft de invoering van art. 7:232 lid 4 dan ook geen beperking gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2.

3.9 De in de drie overige middelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde van Mitros en Stichting Studentenhuisvesting begroot op € 371,34 aan verschotten en € 2.200,– aan salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 april 2012.

[Eiseres]

tegen

1. Stichting Studenten Huisvesting(1)
2. Stichting Mitros
(hierna: SSH resp. Mitros)

Dit geschil betreft vraag of, mede gezien de Leegstandwet, art. 7:232 lid 2 BW van toepassing is op de verhuur van woonruimte in een slooppand.

1. Feiten(2)

1.1 [Eiseres] c.s. huurden ieder voor zich, in ieder geval tot 30 november 2007, van SSH woonruimte op verschillende adressen in Utrecht. De huurovereenkomst van [eiseres] is met ingang van 23 juli 2007 aangegaan, van appellant sub 2 met ingang van 1 februari 2007 en van appellante sub 3 met ingang van 3 mei 2006. Mitros was eigenaar van deze woonruimten. SSH huurde de woonruimten van Mitros, beheerde de woonruimten en verhuurde de woonruimte aan [eiseres].

1.2 De huurovereenkomsten hadden betrekking op woonruimten die allen waren gelegen in ’t Kleine Wijk binnen de wijk Ondiep van de gemeente Utrecht.(3)

1.3 In de huurovereenkomsten is onder meer bepaald:(4)

“Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop
(…)
In aanmerking nemende:
– Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros;
– Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart;
– Dat de verhuurder cq. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van één jaar vanaf heden met de sloop te starten;
– Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken;
– Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder. Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent). Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd.
– Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder cq. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft;
– Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zat worden verstrekt;
– Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de desbetreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld – zijnde de datum dat de verhuurder cq. eigenaar de woning nodig heeft voor voornoemde shop – onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden;
– Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen;
– Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst. ”
(…)
Artikel 3 – De huurperiode en opzegging
(…)
3.4 Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100,00 voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (…)”

1.4 De verhouding tussen SSH en Mitros is vastgelegd in een mantelovereenkomst. Nadere afspraken tussen SSH en Mitros met betrekking to de onder meer aan [eiseres] verhuurde woonruimte zijn vastgelegd in het document “Projectafspraken tijdelijke verhuur Mitros-SSHU’.

1.5 Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd tegen 30 november 2007.

1.6 Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007, verzonden op 3 december 2007, is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel ’t Kleine Wijk. Bij uitspraak van 4 januari 2008 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht het door onder meer [eiseres] ingediende verzoek om een voorlopige voorziening tegen dit besluit afgewezen.

1.7 Bij vonnis van 15 januari 2008 (LJN BF1331, WR 2008/98) heeft de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) in kort geding [eiseres] en anderen veroordeeld tot ontruiming van de bij hen in gebruik zijnde woningen dan wel kamers. [Eiseres] heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

2. Procesverloop

2.1 Bij inleidende dagvaarding van 29 november 2007 hebben [eiseres] en elf anderen Mitros en SSH gedagvaard voor de rechtbank te Utrecht en, kort gezegd, gevorderd (i) primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst te kwalificeren zijn als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat eisers daardoor recht hebben op huurbescherming en (ii) subsidiair de huurovereenkomst (partieel) te vernietigen voor wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding dan wel de boete te matigen.

2.2 Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd. In reconventie heeft SSH onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding.

2.3 De kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) heeft bij vonnis van 19 november 2008 (LJN BH7020, WR 2009/30) de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen. Daartoe overwoog de kantonrechter, kort samengevat en voor zover thans van belang, het volgende. Voldoende is komen vast te staan dat het de bedoeling van partijen is geweest om een huurovereenkomst te sluiten die naar haar aard van korte duur is (rov. 4.2). De ratio van de Leegstandwet staat niet in de weg aan het gebruik van tijdelijke overeenkomsten, maar is daaraan complementair in de zin dat zowel de goede toepassing van de (de oude Woonruimtewet vervangende en verbeterende) Leegstandwet als het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten in het verleden als middelen zijn gezien om leegstand minder aantrekkelijk te laten zijn dan wel tijdelijke huurovereenkomsten aan bepaalde groepen potentiële huurders te verschaffen. De door [eiseres] c.s. kennelijk voor bescherming ingeroepen artikel 16, leden 5 en 8, Leegstandwet is niet van toepassing omdat er sprake is van een huurregime in de zin van art. 7:232 BW en artikel 15 lid 1 Leegstandwet daar een eigen bepaling voor kent (rov. 4.3). Ten aanzien van de reconventionele vordering overwoog de kantonrechter dat er geen reden is voor matiging van het boetebeding (rov. 4.4).

2.4 [Eiseres] en vijf anderen zijn hiervan in hoger beroep gekomen. Het hof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) heeft bij arrest van 22 juni 2010 het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, behoudens de toewijzing van de vordering in reconventie. In zoverre opnieuw rechtdoende heeft het hof de door appellanten ieder voor zich aan SSH verschuldigde boete gematigd tot een bedrag van € 2.000,- met wettelijke rente. Daartoe heeft het hof onder meer overwogen:

“4.13 Zoals in rechtsoverweging 4.8, kort samengevat, is geoordeeld laat de omstandigheid dat met betrekking tot de onderhavige huurovereenkomsten geen vergunning op grond van de Leegstandwet is aangevraagd onverlet dat niettemin sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 van het BW. Anders dan [eiseres] c.s. betogen is de Leegstandwet niet exclusief.

4.14 De volgende vraag die voorligt is of het hier gaat om huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is.

4.15 Ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW zijnde bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975, 464). Daarbij moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999, 495).

4.16 Bij het aangaan van de huurovereenkomsten had het [eiseres] c.s. redelijkerwijs duidelijk kunnen en moeten zijn dat het tijdelijke huurovereenkomsten betrof. De door [eiseres] c.s. gehuurde woonruimten werden aangeboden via de website van SSH. Daarbij stond expliciet vermeld dat het om tijdelijke woonruimte in verband met sloop ging, hetgeen ook expliciet is opgenomen in de huurovereenkomst. Vanaf de aanvang van de huurovereenkomsten is het duidelijk geweest dat de door [eiseres] c.s. gehuurde woningen binnen afzienbare tijd gesloopt zouden worden.

4.17 Dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten nog geen vergunning was voor de sloop van de woningen maakt niet dat niet gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. Dat uit het rapport van DHV zou volgen dat renovatie een optie was, maakt eveneens niet dat niet gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. De keuze om een woning te slopen dan wel te renoveren behoort in beginsel tot de (beleids)vrijheid van de eigenaar van de woning. Gesteld noch gebleken is dat Mitros in redelijkheid niet tot deze keuze – sloop – heeft kunnen komen. Mitros en SSH zijn vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met [eiseres] c.s. duidelijk geweest, de door [eiseres] c.s. gehuurde woningen zouden op korte termijn worden gesloopt. De huurovereenkomst is ook volgens de toenmalige bedoeling van partijen uitgevoerd en de verschillende huurovereenkomsten van [eiseres] c.s. hebben ook maximaal anderhalf jaar geduurd, in de meeste gevallen korter.”

2.5 Namens [eiseres] is bij dagvaardingen van 22 september 2010 tijdig beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van het hof. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. [Eiseres] heeft gerepliceerd.(5)

3. Bespreking van de middelen

Inleidende opmerkingen

3.1 De cassatiedagvaarding bevat zes middelen. Het stelt aan de orde:
A. Het huidige artikel 7:232 lid 2 BW ziet niet op verhuur van woonruimte in afbraakwoningen (het derde middel op p. 3, 7e alinea, tot p. 5, 1e alinea).
B. Uit artikel 7:232 lid 4 BW volgt dat artikel 7:232 lid 2 BW niet kan worden toegepast op verhuur van woonruimte in afbraakwoningen (het derde middel op p. 5, 2e alinea, tot p. 6, 5e alinea, alsmede op p. 8, 4e alinea).(6)
C. De Leegstandwet bevat een exclusieve regeling die in de weg staat aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW op de verhuur van woonruimte in afbraakwoningen (het tweede middel en het derde middel op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea).
D. Het hof heeft ten onrechte geoordeeld dat sprake is van verhuur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW (het derde middel op p. 6, 6e alinea tot p. 8, 3e alinea, alsmede op p. 9, 5e alinea, tot p. 12).
E. Overige klachten (het eerste, vijfde, zesde en zevende middel).
Ik bespreek eerst de vragen A-D, daarna de overige middelen. De cassatiedagvaarding bevat geen klacht die als ‘vierde middel’ wordt aangeduid.

3.2 Afdeling 5 van titel 7.4 (de artikelen 7:232 t/m 7:282) BW bevat goeddeels dwingende regels over voor de huur van woonruimte welke onder meer zien het eindigen van de huur (art. 7:271 e.v.). Hierin is bepaald dat een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd (artikel 7:271 lid 1). Ook deze overeenkomsten moet tijdig en regelmatig worden opgezegd (artikel 7:271, leden 2 en 3) op een door de wet toegelaten grond (artikel 7:274). Tenzij de huurder na opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd, blijft de huurovereenkomst – ook na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd – van kracht en wel totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272). Deze bepalingen vormen een belangrijk deel van de aan een huurder van woonruimte geboden bescherming.

3.3 Het met afwijking van deze regels toelaten van tijdelijke verhuur van woonruimte is een lastige kwestie. Er moet immers een evenwicht worden gevonden tussen, enerzijds, de overwegingen van opportuniteit die er in bepaalde situaties voor kunnen pleiten om tijdelijke verhuur van woonruimte bij uitzondering toe te laten en, anderzijds, de wens om huurders van woonruimte adequaat te beschermen, mede tegen misbruik van bepalingen die een uitzondering bevatten op de reguliere regels van huurbescherming in afdeling 7.4.5 BW.

3.4 De wetgever heeft bepaalde, onderling nogal verschillende gevallen van tijdelijke verhuur van woonruimte geregeld. Deze regelingen hebben onderling afwijkende toepassingsgebieden en rechtsgevolgen. In de literatuur wordt wel gesproken van “in de loop der tijd ingevoerde versnipperde uitzonderingsregels”.(7)

3.5 Er zijn onder meer regels voor:

(i) Huur “welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is” in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Deze bepaling bepaalt dat afdeling 7.4.5 op deze huur niet van toepassing is, dus ook niet de regels over het eindigen van de huur van woonruimte in de artikelen 7:271-282 BW.(8)

(ii) Huur “van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd” in de zin van artikel 7:232 lid 4 BW. Deze bepaling bepaalt dat op deze huur niet van toepassing zijn de artikelen 7:206 lid 3, 269 lid 1 en 2, 270, 271 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 BW. De meeste regels over het eindigen van de huur van woonruimte zijn aldus buiten toepassing verklaard voor deze gemeentelijke slooppanden.

(iii) Leegstaande afbraak- en renovatiepanden in de zin van de Leegstandwet.(9) Artikel 15, aanhef en lid 1 onder c, Leegstandwet bepaalt:

“Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar vergunning verlenen tot het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte op welke overeenkomsten de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn, indien het gaat om:
(…)
c. woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw.”

De Leegstandwet heeft dus een specifiek omschreven toepassingsbereik.(10)
De meeste regels van het BW over het eindigen van de huur van woonruimte zijn aldus buiten toepassing verklaard. Hiervoor in de plaats stelt de Leegstandwet zelf een aantal regels. In de eerste plaats moet er een vergunning worden verleend door het college van B&W (artikel 15), welke vergunning blijkens artikel 15 lid 3 slechts in bepaalde gevallen wordt verleend.(11) Voorts moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan, geldt voor de verhuurder een opzegtermijn van minimaal drie maanden en eindigt de huurovereenkomst in elk geval op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest (artikel 16, leden 3, 5 en 7). De vergunning kan worden verleend, na verlenging, voor maximaal vijf jaren (artikel 15, lid 4).

3.6 Ik merk op dat de wet nog een speciale regeling over studentenhuisvesting bevat in artikel 7:274 lid 1 sub c jo lid 4 BW. Wanneer sprake is van huur van woonruimte als bedoeld in afdeling 7.4.5 BW aan studenten wordt een speciale invulling gegeven aan de regel dat de verhuurder de huur kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik, die erop neerkomt dat een zittende oud-student plaats moet maken voor een nieuwe student.
Voorts bevat de wet in artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW nog een regeling over het zogenaamde ontruimingsbeding. Daartoe is vereist dat (i) uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd en (ii) zich een van de gevallen genoemd in het tweede lid voordoet, kort gezegd dat de verhuurder zelf of een voormalige huurder de woning wil betrekken.
Ook kan een beroep op huurbescherming afstuiten op artikel 6:248 lid 2 BW.

3.7 De middelen zien op de toepassing die in casu door het hof is gegeven aan artikel 7:232 lid 2 BW en beroepen zich mede op de regelingen die zijn vervat in artikel 7:232 lid 4 BW en in de Leegstandwet.

A. Ziet het huidige artikel 7:232 lid 2 BW niet op afbraakwoningen?

3.8 Het hof heeft artikel 7:232 lid 2 BW in rov. 4.14-4.18 in het onderhavige geval toepasselijk geacht. Volgens het middel valt de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen echter niet onder het huidige artikel 7:232 lid 2 BW. Daartoe voert het derde middel aan (op p. 5, 1e alinea) dat de strekking van de bepalingen rond huur en verhuur van woonruimte sinds het hieronder bij 3.10.2 te noemen arrest van 30 mei 1975 wezenlijk is veranderd, welk standpunt wordt toegelicht met het betoog op p. 3, vanaf de 7e alinea, en p. 4. Meer specifiek zou de aan art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW ten grondslag liggende liberaliseringsgedachte met de invoering van de Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte (Stb. 1979, 330) zijn verlaten.

3.9 De klacht laat zich het beste beoordelen aan de hand van een beknopte geschiedenis van deze bepaling. De inlas van de bepaling die thans is opgenomen in het vierde lid van artikel 7:232 laat ik daarbij buiten beschouwing, omdat ik de betekenis daarvan afzonderlijk bespreek.

3.10.1 Artikel 7:232 lid 2 BW is terug te voeren artikel 1623a lid 1 (oud) BW, welke bepaling deel uitmaakte van een in 1972 aan het (oud) BW toegevoegde regeling met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte.(12) Het desbetreffende wetsvoorstel vormde een respons op de in 1960 geopende en daarna veelvuldig benutte mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur (gedeelten van) gemeenten aan te wijzen, waar kernbepalingen van de Huurwet van 1950 (m.n. het huurbeschermingsrechtelijke artikel 18 lid 1) niet van kracht zouden zijn zodat in deze geliberaliseerd gebieden alleen gewone regels van het BW van toepassing waren.(13) De uitzondering werd als volgt toegelicht:

“Een categorie die zeker behoort te worden uitgesloten, is die van vacantie- en seizoenwoningen. De omschrijving daarvan is ook al weer zeer moeilijk met enige nauwkeurigheid te geven. Het criterium van een bepaalde duur van de huurovereenkomst is hier slecht bruikbaar: het zou immers gemakkelijk gelegenheid geven tot ontduiking van de wettelijke regeling. Voorgesteld wordt een zuiver feitelijk criterium te geven, nl. uit te sluiten de overeenkomsten welke slechts een gebruik van de woonruimte betreffen dat naar zijn aard van korte duur is. De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen, of een huurovereenkomst wel of niet door de artikelen 1623a-f B.W. wordt beheerst. Het is evenwel niet te verwachten dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning wordt verhuurd en woonruimte welke slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd veel moeilijkheden zal baren. In ieder geval kan worden gesteld dat deze moeilijkheden niet geringer zullen zijn wanneer zou worden gezocht naar een uitvoeriger uitgewerkt criterium. De globale maatstaf moet, mede gezien in het licht van de strekking van het gehele wetsontwerp, voldoende zijn voor de wetstoepasser.”(14)

3.10.2 Hoge Raad 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 m.nt. G.J. Scholten bracht een op het onderhavige geval gelijkende situatie onder het bereik van artikel 1623a lid 1 (oud) BW. Uw Raad overwoog:

“O. aangaande het eerste en het tweede middel: dat juist is dat de beantwoording van de vraag of een overeenkomst van huur en verhuur van een woonruimte valt onder de in art. 1623a BW vermelde uitzondering en daardoor onttrokken is aan hetgeen in de artt. 1623b – 1623g is bepaald, hiervan afhangt of deze overeenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar de aard van dat gebruik slechts van korte duur is; dat echter de aard van het gebruik bepaald kan zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit in het bijzonder het geval zal zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is; (…)
O. aangaande het derde middel: dat de Rb., door in het onderhavige geval uit de omstandigheden dat het hier ging om een door de gemeente Tilburg voor de sloop bestemd pand en dat, naar verzoeker heeft moeten begrijpen, de Stichting daarover van de Gemeente slechts de beschikking heeft kunnen krijgen om dit voor korte tijd aan studenten te verhuren, af te leiden dat de onderhavige huurovereenkomst betrof het gebruik van een woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van art. 1623a voornoemd, geen blijk heeft gegeven de zin van deze bepaling te hebben misverstaan en ook geen onbegrijpelijke beslissing heeft gegeven”.

3.11 In 1978 is de bepaling van het huidige artikel 7:232 lid 4 BW ingevoegd (destijds in de tweede volzin van artikel 1623a lid 1). Zie daarover nader bij 3.16.

3.12.1 Nadat de Huurwet en artikel 1623a e.v. (oud) BW enige tijd naast elkaar hebben gegolden, is het voornemen ontstaan een meer uniforme regeling van huurrecht tot stand te brengen.(15) Dit resulteerde in 1979 de totstandkoming van de Huurprijzenwet woonruimte(16), de Wet op de Huurcommissies(17) en de Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte.(18)

3.12.2 De Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte wijzigde artikel 1623a lid 1 niet. Bij nadere memorie van antwoord werden naar aanleiding van vragen in het Nader voorlopig verslag(19) opmerkingen gemaakt over de uitzondering voor het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (hieronder de eerste alinea) en over de uitzondering voor gemeentelijke slooppanden (hieronder de tweede alinea):

“Dit wetsontwerp bevat geen voorstel tot wijziging van de uitzonderingsbepaling in de eerste zin van het eerste lid. Voor de motieven die hebben geleid tot het opnemen van het gekozen globale criterium verwijzen wij de leden van de V.V.D.-fractie naar de toelichting bij het bestaande artikel 1623a.
Een wijziging van de redactie van de tweede zin van het tweede [bedoeld zal zijn: “eerste”; A-G] om ook de huur van een geheel gebouw of van een gedeelte van een gebouw onder de werking van de uitzonderingsbepaling te brengen, lijkt ons niet nodig. Wij menen dat beide mogelijkheden reeds door de bestaande formulering worden bestreken.”(20)

Tijdens de mondelinge behandeling rees de vraag wat het nu eigenlijk inhoudt dat de regeling niet van toepassing is op huur, welke een gebruik van woonruimte betreft die naar zijn aard slechts van korte duur is. Achtergrond van deze vraag was de zorg dat verhuurders misbruik zouden kunnen maken van deze bepaling. De minister antwoordde:

“Ik wil er graag een uiteenzetting over geven, maar mijn conclusie is bij voorbaat dat voor die vrees geen grond aanwezig is. Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. (…) Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat. (…) Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende duur. (…) Uiteindelijk zal de rechter het moeten uitmaken. (…) Ik blijf erbij dat wij geen behoefte hebben aan een aanvulling op dit punt.”(21)

3.12.3 Bij de behandeling van de Huurprijzenwet woonruimte werd eveneens ingegaan op de reikwijdte van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, nu artikel 2 van deze wet daarover een bepaling bevatte. Uit de gemaakte opmerkingen blijkt, dat deze bepaling op dezelfde wijze dient te worden verstaan als haar tegenhanger in artikel 1623a lid 1 (oud) BW. In de memorie van antwoord schreven de minister en de staatssecretaris:

“Genoemd artikel geeft aan voor welke overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte deze wet niet geldt, namelijk die, welke een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het zuiver feitelijk criterium is derhalve de duur van de overeenkomst. Om ontduiking te voorkomen, is in de wet dit criterium gegeven. Bij geschil zal de rechter van geval tot geval moeten beslissen of de huurovereenkomst wel of niet door deze wet wordt beheerst. Zoals reeds in de memorie van toelichting is vermeld, is de materiële inhoud van artikel 2 geheel gelijk aan die van artikel 1623a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. In de memorie van toelichting zijn in dit verband de zomerhuisjes slechts als voorbeeld genoemd, omdat de huurovereenkomsten die ten aanzien daarvan als regel worden gesloten, een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het noemen van meerdere voorbeelden houdt het gevaar in, dat een min of meer limitatieve opsomming zou kunnen worden verondersteld. De ondergetekenden zijn van mening, dat de bedoeling omtrent de aard van het gebruik, namelijk van korte duur, duidelijk is.”(22)

Nadien is door de staatssecretaris nog opgemerkt:

“De omschrijving ‘gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is’ is in 1972 in het Burgerlijk Wetboek opgenomen in artikel 1623a. (…)
Evenals dat voor de in het Burgerlijk Wetboek gegeven regeling het geval is, zal de rechter voor de vraag, of een huurovereenkomst wel of niet door de voorgestelde wettelijke regeling wordt beheerst, aan de hand van dit criterium van geval tot geval moeten beslissen.
Bij de eerdergenoemde wijziging van het Burgerlijk Wetboek is de verwachting uitgesproken dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning wordt verhuurd, en woonruimte welke slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd, niet veel moeilijkheden zou baren.
Van moeilijkheden hierover is in de praktijk niet gebleken.”(23)

3.13.1 Ruim een decennium later werd een wetsvoorstel ingediend tot vaststelling van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek(24). Daarmee werd ten aanzien van de huur van woonruimte beoogd de toen geldende regeling van de artikelen 7A:1623a e.v. (oud) BW, de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies te integreren teneinde, mede met behulp van de algemene regels, tot een eenvoudiger, overzichtelijker en evenwichtiger stelsel te komen.(25)

3.13.2 De tekst van het huidige art. 7:232 BW werd als volgt toegelicht:

“Deze bepaling stemt overeen met artikel 1623a lid 1 BW en artikel 2 lid 1 HPW. Het huidige criterium ‘naar zijn aard slechts van korte duur’ is gehandhaafd. Gedacht moet hierbij worden aan overeenkomsten tot het gebruik van vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen e.d. Om misbruik tegen te gaan is indertijd gekozen voor een zuiver feitelijk criterium in plaats van de duur van de huurovereenkomst. Zou men een bepaalde termijn in de wet opnemen dan zou dat tot gevolg kunnen hebben dat bijv. in geval een verhuurder in verband met een door hem voorgenomen renovatie aan zijn huurders zg. wisselwoningen ter beschikking stelt, na het verstrijken van de termijn de huur(prijs)bescherming van toepassing zou worden.
De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen of het om een overeenkomst gaat welke slechts een gebruik van de woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is.”(26)

De vaste commissie van justitie stelde de vraag, of buiten de gevallen van artikel 7:232 BW de mogelijkheid geboden zou moeten worden een tijdelijke overeenkomst te sluiten, die daadwerkelijk eindigt na het verstrijken van de overeengekomen termijn, eventueel na toetsing door de rechter.(27) Die gedachte is niet overgenomen:

“In de eerste plaats verdient aandacht dat artikel 232 niet alle gevallen vermeld waarin een tijdelijke huur mogelijk is, die na het verstrijken van de overeengekomen tijd daadwerkelijk eindigt. Verwezen moge worden naar artikel 274 lid 2. Artikel 232 en artikel 274 lid 2 tezamen geven naar onze mening voorshands een redelijke mate van armslag voor tijdelijke huurovereenkomsten als door de Commissie bedoeld.
Voorkomen moet worden dat door het invoeren van een nieuwe, vagere maatstaf onzekerheid ontstaat waar de grens ligt, terwijl aldus wèl een nieuw instrument ontstaat om te trachten huurovereenkomsten aan het dwingende regime te onttrekken. In het kader van de ontwerp Nota Wonen moet worden bezien of er de mogelijkheid tot verruiming bestaat waaraan niet het voormelde bezwaar is verbonden.”(28)

Het onderwerp van de tijdelijke huurovereenkomsten kwam tijdens het wetgevingsoverleg tussen de commissies, de minister en de staatssecretaris nog eenmaal aan bod:

“Minister Korthals: Ik kom daar nog op, mede naar aanleiding van de vraag of de mogelijkheid geboden moet worden om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten na het verstrijken van de afgesproken termijn, eventueel na toetsing van de rechter of er sprake is van het vereiste zwaarwegende belang. Wij zijn van oordeel dat de wetsvoorstellen aan de verhuurder een redelijke armslag bieden om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. Artikel 232 bepaalt dat huurbescherming niet geldt voor de huur die naar zijn aard slechts van korte duur is. Dan kan het gaan om vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen, etc. Daarnaast is heel belangrijk dat partijen kunnen afspreken dat de huur tijdelijk is en dat na het verstrijken van de afgesproken termijn de verhuurder zelf of de vorige huurder weer in de woning wil trekken. Is zo’n afspraak gemaakt, dan moet de huurder zonder meer ontruimen (zie artikel 7:274, lid 1, onder b, juncto lid 2), tenzij uiteraard de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming. In de praktijk kunnen schrijnende gevallen voorkomen waarin een verhuurder een woning tijdelijk wil verhuren maar toch geconfronteerd wordt met bescherming van de huurder. Ik denk aan de eigenaar die zijn pand wil laten bewonen om kraken te voorkomen. In zo’n geval is dat een mogelijkheid, maar dan moet de bewoning wel om niet gebeuren. Zodra de verhuurder een huurprijs bedingt, is er sprake van een gewone huurovereenkomst. Genoemd is het voorbeeld van de bejaarde verhuurder. Moet deze de mogelijkheid krijgen met de huurder een huurcontract te sluiten met het beding dat de huurder na verstrijken van de afgesproken tijd de woning ontruimt? Het zonder meer mogelijk maken dat tijdelijke huurovereenkomsten gesloten kunnen worden, zou betekenen het afschaffen van de huurbescherming. Dat zou te ver gaan.”(29)

3.14 De hierboven genoemde lotgevallen van de bepaling geven geen aanleiding te veronderstellen, dat de wetgever anders is gaan denken over de betekenis van de in 1972 ingevoerde, thans in artikel 7:232 lid 2 BW opgenomen bepaling. De uitlatingen over de reikwijdte en betekenis van deze bepaling zijn consistent en in de loop der tijd in de kern dezelfde gebleven.
Het argument van het middel – kort gezegd, dat de wetgever in het kader van de wetswijzigingen van 1979 anders is gaan denken over de noodzaak van huurbescherming – gaat er voorts aan voorbij dat deze wet geen wijziging heeft meegebracht van art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW, de in het arrest van 30 mei 1975 toegepaste uitzonderingsbepaling. Uit de parlementaire geschiedenis van de wetswijzigingen van 1979 blijkt niet dat men anders was gaan denken over de in 1972 ingevoerde ‘naar zijn aard van korte duur’-uitzondering (ook al was in 1978 de regel over de tijdelijke verhuur van woonruimte in gemeentelijke slooppanden van kracht geworden). De in het middel bedoelde kentering in het huurbeleid heeft in ieder geval niet geleid tot een beperking van het toepassingsbereik van deze bepaling, zodat hieraan niet de door het middel gesuggereerde betekenis kan worden gehecht. Bij die stand van zaken is er geen reden om aan te nemen dat het hof het voormelde arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 ten onrechte bij zijn beoordeling heeft betrokken.

3.15 Ik bespreek thans of hierover anders moet worden geoordeeld in het licht van artikel 7:232 lid 4 BW of van de Leegstandwet. Ik vat de middelen aldus op, dat zij betogen dat voor de tijdelijke verhuur van woningen in voor afbraak bestemde gebouwen hetzij de weg van artikel 7:232 lid 4 BW moet worden gevolgd, hetzij die van de Leegstandwet.

B. Volgt uit artikel 7:232 lid 4 BW dat artikel 7:232 lid 2 BW niet kan worden toegepast op afbraakwoningen?

3.16 Het derde middel betoogt voorts (op p. 5, 2e alinea, tot p. 6, 5e alinea, alsmede op p. 8, 4e alinea) dat aan wetsvoorstel 12306 ontleend kan worden dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet als gebruik van naar zijn aard korte duur beziet. Met de toevoeging aan artikel 1623a van de bepaling over gemeentelijke slooppanden (thans opgenomen in artikel 7:232 lid 4) bedoelde de wetgever de mogelijkheid van tijdelijke verhuur te beperken tot deze situatie. De wetgever acht de tijdelijke verhuur van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen welke aan een gemeente toebehoren minder bezwaarlijk dan wanneer deze in het bezit is van anderen dan de gemeente. De wetgever was van oordeel dat de Hoge Raad een te ruime interpretatie heeft gegeven aan de uitzonderingsbepaling van art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW, het huidige art. 7:232 lid 2 BW, aldus het middel.

3.17.1 Wetsvoorstel 12306 introduceerde een regeling over de tijdelijke verhuur van woonruimte in gemeentelijke slooppanden. De parlementaire behandeling van deze wet begon in 1973 – dus nog vóór HR 30 mei 1975, NJ 1975/464 werd gewezen – aanvankelijk in samenhang met een later ingetrokken wetsontwerp van een voorloper van de Leegstandwet.(30) Na afronding van de behandeling bereikte de Wet houdende bepalingen met betrekking tot tijdelijke verhuur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn, in 1978 het Staatsblad.(31)

3.17.2 Artikel 1 van deze wet heeft de volgende volzin aan art. 1623a toegevoegd lid 1: “De artikelen 1623a-1623g zijn voorts niet van toepassing op woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn”.(32) Zij werd als volgt toegelicht:

“In artikel 1623a, eerste lid, zoals dit is vastgesteld bij de wet van 15 juni 1972, Stb. 305, wordt een uitzondering gemaakt voor de huur en verhuur van woonruimte welke een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daarbij moet dus worden gedacht aan gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, zoals huur van een vakantiewoning. In het ontwerp gaat het niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is. Om deze reden verdient een afzonderlijke bepaling aanbeveling naast de bestaande uitzondering.”(33)

Bij verslag leidde dit tot de vraag waarom of de werkingssfeer beperkt is tot woningen die eigendom zijn van de gemeente:

“[…] Het komt toch niet zelden voor, dat een projectmaatschappij de eigenaresse is van de voor afbraak bestemde woningen? Enkele andere leden hebben er begrip voor, dat de Regering beducht is voor een te wijde uitzonderingsbepaling, die de huurbescherming zou ontkrachten. Niettemin zien zij gaarne de voorgestelde bepaling uitgebouwd tot woningen in eigendom van andere overheidsorganen of particulieren, bestemd hetzij voor de sloop, hetzij voor verbouwing tot andere doeleinden. Daarmee kan worden voorkomen dat deze panden eerder aan de woonbestemming worden onttrokken dan voor de eigenaar noodzakelijk is, hetgeen de huisvesting voor bepaalde zwakke groepen benadeelt. Talrijke, vele en verschillende weer andere leden staan eveneens kritisch tegenover de beperking tot gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren. Hoe denken de bewindslieden op te treden ten aanzien van particuliere of corporatiewoningen, zo vragen vele leden. Vele andere en verschillende weer andere leden verzoeken de Ministers te bezien of het mogelijk is aan de provinciale overheden dezelfde bevoegdheid te geven als aan de gemeentelijke.”(34)

De memorie van antwoord maakte duidelijk dat:

“[…] met het wetsontwerp beoogd wordt een mogelijkheid te scheppen reeds leeggekomen voor afbraak bestemde panden te gebruiken om een tijdelijke opvang voor noodgevallen te bieden. Zodanige woningen zullen veelal eigendom van de gemeente zijn. De gemeente is naar ons oordeel ook het meest aangewezen orgaan om de noodzaak van tijdelijke opvang van noodgevallen te beoordelen en te regelen. Wij hebben er daarom bezwaar tegen de werkingssfeer van het ontwerp tot woningen, in eigendom bij andere overheidslichamen en particulieren uit te breiden, mede omdat dan inderdaad het gevaar opdoemt dat de huurbescherming ontkracht wordt.”(35)

Tijdens de mondelinge behandeling werden deze argumenten door de staatssecretaris herhaald. Ook kwam het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 aan de orde:

“Mevrouw Salomons heeft, nadat zij haar bewondering voor het wetsontwerp had uitgesproken, gevraagd of het nog wel nodig was. Zij wees op het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 (NJ 464). In de memorie van toelichting staat dat in artikel 1623a een uitzondering wordt gemaakt voor woonruimte met een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De Hoge Raad heeft nu gezegd dat de aard van gebruik ook kan worden bepaald door de aard van de woonruimte zelf. Dat kan in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van de woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Het ging hier om woningen van de gemeente Tilburg, die voor afbraak waren bestemd, tijdelijk verhuurd waren aan een stichting voor studentenhuisvesting en door deze stichting waren onderverhuurd aan studenten. Ik meen dat het wetsontwerp hierdoor niet overbodig is geworden. De uitspraak hangt samen met de feiten in dit geval. Met iets andere feiten behoeven andere rechterlijke instanties niet tot hetzelfde oordeel te komen. Aan de andere kant heeft de uitleg van de Hoge Raad een algemeen karakter. De uitspraak is niet beperkt tot aan een gemeente toebehorende woningen en dat is nu juist wat wij wèl willen.
Er komt nog bij dat de uitspraak alleen geldt voor geliberaliseerd gebied. In de Huurwet ontbreekt een bepaling, vergelijkbaar met die in het Burgerlijk Wetboek. Ook als de BW-bepaling in het gehele land zou gelden – en volgens de Nota huur -en subsidiebeleid zal dat in het nieuwe huurrecht het geval zijn -, dan nog is de in het wetsontwerp voorgestelde wijziging wenselijk. Wanneer de nieuwe bepaling is opgenomen zal de rechter geen behoefte meer hebben aan de ruime interpretatie van de reeds bestaande bepalingen en zal de mogelijkheid van tijdelijke verhuring beperkt blijven tot aan een gemeente toebehorende woningen.”(36)

3.18 Uit de parlementaire geschiedenis kan worden afgeleid, dat het wetsontwerp in het bijzonder tot doel had gemeenten in staat te stellen slooppanden tijdelijk te verhuren voor noodgevallen. De uitzondering is bewust beperkt gebleven tot gemeentelijke slooppanden op basis van (i) een inschatting van de feitelijke situatie dat slooppanden veelal eigendom van de gemeente zullen zijn en (ii) de gedachte dat aldus misbruik van de voorgestelde uitzondering op het stelsel van huurbescherming kon worden voorkomen.
In overeenstemming hiermee wordt de bepaling ook strikt uitgelegd. Zij wordt niet analoog toegepast op sloopwoningen van andere (overheids-) eigenaren.(37)

3.19 De reactie in de parlementaire geschiedenis op het arrest van 30 mei 1975 illustreert, enerzijds, dat het wetsvoorstel niet als achterhaald werd beschouwd. Immers die “uitspraak hangt samen met de feiten in dit geval” en geldt (op dat moment) “alleen (…) voor geliberaliseerd gebied”. Dat was echter niet de enige reden om het wetsvoorstel door te zetten. Immers “de uitleg van de Hoge Raad [heeft] een algemeen karakter” en “[o]ok als de BW-bepaling in het gehele land zou gelden (…), dan nog is de in het wetsontwerp voorgestelde wijziging wenselijk.” De uitspraak van de Hoge Raad “is niet beperkt tot aan een gemeente toebehorende woningen en dat is nu juist wat wij wèl willen”, aldus de bewindspersoon.

3.20 Zoals de MvT blijkt, werd een afzonderlijke bepaling voorgesteld “naast de bestaande uitzondering.” De MvA geeft aan dat een “mogelijkheid” wordt geschapen.
Zoals ook in de MvT wordt opgemerkt, bestaat er verschil tussen de regeling voor de gemeentelijke slooppanden en de uitzondering voor gebruik van korte duur. De regeling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW heeft een eigen toepassingsgebied (woningen in gebouwen die aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd), dat afwijkt van het toepassingsgebied van de regeling van (thans) artikel 7:232 lid 2 BW (dat ziet op elke huur dat een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is). De rechtsgevolgen van beide regimes verschillen, onder meer in die zin dat bij de regeling voor de gemeentelijke slooppanden de feitelijke contractsduur geen rol speelt.(38)
Dit alles kan verklaren waarom het arrest van 30 mei 1975 niet afdeed aan de wens de regeling voor gemeentelijke slooppanden tot stand te brengen.

3.21 Nu is echter in de parlementaire geschiedenis ook opgemerkt, dat “[w]anneer de nieuwe bepaling is opgenomen (…) de rechter geen behoefte meer [zal] hebben aan de ruime interpretatie van de reeds bestaande bepalingen en zal de mogelijkheid van tijdelijke verhuring beperkt blijven tot aan een gemeente toebehorende woningen.”(39)
Deze passage moet m.i. niet zo moet worden verstaan, dat de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW toepassing van de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 2 BW niet meer mogelijk maakt. Zij brengt, mede tegen de achtergrond van de bij 3.18 genoemde inschatting in de MvA dat vooral gemeenten slooppanden in eigendom zouden hebben, m.i. slechts tot uitdrukking dat dit naar het oordeel van de wetgever niet meer nodig zou zijn.

3.22 Tot grote bloei is de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW nooit gekomen. Zij is niet veel gebruikt, wat wordt toegeschreven aan de omvang van het gemeentelijke (sloop)woningbezit.(40) Mocht de wetgever dus in de jaren ’70 van vorige eeuw voor ogen hebben gestaan, dat de bepaling over gemeentelijke slooppanden de materie van de tijdelijke verhuur van slooppanden afdoende was geregeld, dan is die verwachting kennelijk niet volledig uitgekomen.

3.23 In HR 30 januari 1987, LJN AG5526, NJ 1987/529 m.nt. JMBV (welke uitspraak zag op het overgangsrecht) werd in rov. 3.1 opgemerkt, dat deze wet “in wezen – zij het met de beperking tot woonruimte in gebouwen die toebehoren aan een gemeente – overeenstemde met wat blijkens HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464 rechtens reeds gold.” Die kwalificatie duidt er niet op (hoewel dat in die zaak niet ter beslissing stond) dat het arrest van 30 mei 1975 in het algemeen voor afbraakwoningen als achterhaald zou moeten worden beschouwd. Ook de literatuur wekt bepaald niet de indruk daarvan uit te gaan.(41)

3.24 Naar in de rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt is aanvaard, kan van exclusieve werking slechts sprake zijn indien de wet zulks voorschrijft of onvermijdelijk meebrengt.(42) Is dat niet het geval, dan geldt als uitgangspunt dat indien verschillende bepalingen voor toepassing op één feitencomplex in aanmerking komen en (in verband met het verschil in rechtsgevolgen) cumulatie niet mogelijk is, aan de gerechtigde de keuze is welke rechtsgevolgen hij wenst in te roepen of op welke rechtsgrond hij zich wenst te baseren.(43)

3.25 De beschikbare bronnen nopen niet tot de conclusie dat tijdelijke verhuur van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen uitsluitend via artikel 7:232 lid 4 BW toegelaten is, zodat de opvatting van het middel moet worden verworpen.

3.26 Ik merk nog op, dat de opvatting van het middel ertoe zou leiden dat niet-gemeentelijke eigenaren van voor afbraak bestemde gebouwen voor de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van woonruimte in die gebouwen, in de praktijk – afgezien van de mogelijkheid dat de gemeente het gebouw in eigendom zou verwerven – aangewezen zouden zijn op de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur. Indien echter de Leegstandwet geen exclusieve werking heeft, is er reden te minder een dergelijke werking wel toe te kennen aan artikel 7:232 lid 4 BW.

C. Bevat de Leegstandwet een exclusieve regeling die in de weg staat aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW op de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen?

3.27 De exclusieve werking van de Leegstandwet ten opzichte van de bepaling van artikel 7:232 lid 2 BW wordt ook afzonderlijk aan de orde gesteld en wel in middel II (dat ook een andere kwestie aan de orde stelt) en in middel III (op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea). Beide middelen lenen zich in zoverre voor gezamenlijke behandeling.

3.28 Het tweede middel richt zich in tegen rov. 4.7 t/m 4.11, het derde middel richt zich onder meer tegen rov. 4.12 en 4.13. Het hof heeft daarin, kort gezegd, als volgt overwogen.
(i) Volgens [eiseres] hadden Mitros en/of SSH voor de verhuur van de woning een vergunning in de zin van de Leegstandwet moeten aanvragen (rov. 4.7) en kan er daarom geen sprake zijn van huur die naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW (rov. 4.12).
(ii) In cassatie moet veronderstellenderwijs worden aangenomen dat de Leegstandwet in de onderhavige situatie van toepassing is.(44)
(iii) Mitros en SSH hebben geen vergunning aangevraagd, zodat geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in de Leegstandwet (rov. 4.8).
(iv) Mitros en/of SSH waren niet verplicht een vergunning op grond van de Leegstandwet aan te vragen, omdat de wet daartoe slechts de mogelijkheid biedt (rov. 4.8, 2e volzin, rov. 4.9, 3e t/m 8e volzin, rov. 4.11, 4e volzin, en rov. 4.13).
(v) Mitros heeft niet jegens [eiseres] onrechtmatig gehandeld door geen vergunning aan te vragen (rov. 4.10-4.11).

3.29 Ik bespreek eerst de klachten die de middelen richten tegen het bij 3.28 onder (iv) bedoelde oordeel.

3.30 Het tweede middel (op p. 2) voert in dit verband aan (i) dat het hof er ten onrechte van uit gaat dat sociale huisvestingwoningen op een eenvoudige wijze door Mitros en SSH onttrokken kunnen worden aan de sociale woningsector zonder dat de gemeente daarop enige toezicht uitoefent, dat (ii) het hof het bestaan van de Huisvestingswet en de Leegstandwet in het geheel niet heeft onderkend, en (ii) dat de opvatting van het hof dat er sprake zou zijn van een totale contractsvrijheid haaks staat op het systeem van de huurbescherming en de wetgeving ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.

3.31 Deze klachten doen geen recht aan het bestreden arrest. Voor de uitgangspunten en opvattingen die aan het hof worden toegeschreven, bieden zijn overwegingen geen grond. Het hof is op de Leegstandwet ingegaan. Het middel verzuimt aan te geven waarom het hof in het licht van de in feitelijke instanties door [eiseres] ingenomen standpunten op de Huisvestingswet zou hebben moeten ingaan en voldoet in zoverre niet aan de daaraan te stellen eisen. Het gestelde miskent verder dat de rechter beoordeelt of een geval valt onder artikel 7:232 lid 2 BW, waarbij een terughoudende toepassing is geboden mede met het oog op het bestaande stelsel van huurbescherming. Middel II faalt in zoverre bij gebrek aan feitelijke grondslag.

3.32 Voor zover derde middel klaagt over het bij 3.28 onder (iv) bedoelde oordeel, diene het volgende.

3.33 Als ik het goed zie, veronderstelt het middel dat artikel 7:232 lid 2 BW in beginsel van toepassing kan zijn op de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen. Het middel betoogt echter dat de regeling van de Leegstandwet in dergelijke gevallen exclusieve werking heeft ten opzichte van artikel 7:232 lid 2 BW.

3.34 Zoals bij 3.24 werd opgemerkt, kan van exclusieve werking slechts sprake zijn indien de wet zulks voorschrijft of onvermijdelijk meebrengt.(45) Dit uitgangspunt kan ook gebruikt worden om de vraag te beantwoorden of een in een afzonderlijke wet opgenomen regeling exclusieve werking toekomt ten opzichte van bepalingen uit het BW.(46)

3.35 De bewoordingen en stelsel van de Leegstandwet geven op zichzelf beschouwd geen aanleiding te veronderstellen dat de regeling van de Leegstandwet exclusief is bedoeld. Uit artikel 15, aanhef en lid 1 onder c, en artikel 16, lid 1,(47) Leegstandwet volgt dat indien een vergunning voor tijdelijke verhuur volgens de Leegstandwet is verleend, dan artikel 7:232 BW niet van toepassing is. Is dat laatste niet het geval, dan heeft de Leegstandwet geen rechtsgevolg in relatie tot art. 7:232 lid 2 BW.

3.36.1 Het hof overweegt in rov. 4.9, dat de parlementaire geschiedenis van de Leegstandwet geen aanwijzingen geeft voor exclusieve werking. De aanleiding tot de regeling van de tijdelijke verhuur in de Leegstandwet was een suggestie van de fractie van D’66. In de Nadere MvA wordt daarover opgemerkt:(48)

“De fractie van D’66 heeft nog ter sprake gebracht het verschijnsel dat voor sloop bestemde panden worden gekraakt. De fractie meent dat dergelijke panden, indien nog bewoonbaar, in plaats van ontijdig te worden gesloopt tijdelijk zouden moeten worden bewoond. De laatste tijd is, aldus de fractie, een gelijksoortig probleem zichtbaar geworden bij nieuwbouw-koophuizen die vooralsnog onverkoopbaar blijken te zijn. In beide gevallen zien de eigenaren op tegen verhuur omdat zij er niet zeker van zijn dat zij de panden zodra dat nodig is weer leeg ter beschikking kunnen krijgen. Ter voorkoming van onnodige leegstand en kraakacties zullen volgens de fractie waarschijnlijk in het ontwerp voorzieningen moeten worden opgenomen waardoor woningen voor bepaalde tijd kunnen worden verhuurd zonder dat de huurder aan het einde van de overeengekomen termijn aanspraak op bescherming kan maken. Deze tijdelijke verhuur zou tegen een lagere huurprijs moeten kunnen plaatsvinden dan op grond van de Huurprijzenwet redelijk is. De afwijking van de bescherming- en prijsvoorschriften zou afhankelijk gesteld moeten worden van een voorafgaande toestemming van de kantonrechter of van de tussenkomst van een leegstandbemiddelaar. Wij wijzen er allereerst op dat het op grotere schaal mogelijk maken van tijdelijke verhuur toch wat buiten het eigenlijke kader van dit wetsontwerp valt. Niettemin willen wij een beschouwing wijden aan het voorstel van de leden van de D’66-fractie. Met deze leden zijn wij van oordeel dat de mogelijkheid van tijdelijke verhuur welke zij bepleiten, in elk geval niet zonder meer kan worden toegelaten, aangezien in dat geval het huurbeschermingsstelsel in de artikelen 1623a e.v. BW op eenvoudige wijze zou kunnen worden ontdoken. De verhuurder zou dan immers door telkens een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan, kunnen bereiken dat de huurverhouding eindigt en de huurder moet ontruimen, zodra hij niet opnieuw een tijdelijke overeenkomst wenst te sluiten. Het is dus noodzakelijk om zo scherpe begrenzingen aan te brengen dat daardoor de kans op misbruik voldoende klein wordt. Het voorstel van de D’66-fractie noemt daartoe twee mogelijkheden. De ene bestaat als wij het goed zien daaruit dat bij huurovereenkomsten welke via een leegstandsbemiddelaar tot stand worden gebracht, de huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijven. Het voorstel geeft echter niet aan wat onder een “leegstandsbemiddelaar” moet worden verstaan en hoe voldoende zekerheid kan worden verkregen dat aan de huurders die langs die weg aan woonruimte zijn gekomen, terecht bescherming wordt onthouden. Wij willen daarom niet verder op deze suggestie ingaan. De andere constructie houdt in dat vooral aan de kantonrechter toestemming moet worden gevraagd om van de beschermingsregeling te mogen afwijken. De rechter zal dan dus de belangen van huurder en verhuurder moeten afwegen. Uitwerking van deze gedachte roept verschillende vragen op. Het voorstel gaat daar niet nader op in. Moet bij voorbeeld de belangenafweging geheel aan de rechter worden overgelaten, of dient de wet bepaalde beperkingen te bevatten en zo ja welke? Naast de mogelijkheden welke de D’66-fractie noemt, zou ook kunnen worden gedacht aan een toetsing vooraf door burgemeester en wethouders, aangezien dezen in het bijzonder op de hoogte zijn van de volkshuisvestingsproblemen in hun gemeente. De vraag die in dit verband rijst, is of naast het vereiste van een vergunning van burgemeester en wethouders nog andere vereisten of beperkingen moeten worden gesteld. Men zou daarbij een differentiatie kunnen overwegen naar gelang het gaat om tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen, nieuwbouwwoningen of al eerder bewoonde woningen. Bij al deze mogelijkheden moet steeds de belangrijkste vraag zijn hoever men wil gaan met het ter bestrijding van leegstand inbreuk maken op het bestaande huurbeschermingsysteem en of bij de invoering van een bepaalde constructie met het oog op de tijdelijke verhuur het gevaar van misbruikt in voldoende mate kan worden geweerd. Overweging van de verschillende aspecten van deze kwestie en het overleg daarover met betrokkenen vergt onvermijdelijk tijd. Wij willen daarom niet nu reeds een definitief standpunt innemen ten aanzien van het voorstel van de D’66-fractie om een wettelijke voorziening met het oog op tijdelijke verhuur te treffen. Wel willen wij ons beraden over de wijze waarop nadere uitwerking aan die gedachte kan worden gegeven.”

Blijkens het Eindverslag (Kamerstukken II, 1980/81, 15 442, nr. 17, p. 2-3) kon dit voorstel op steun rekenen. In de Nota naar aanleiding van het eindverslag wordt op het punt als volgt teruggekomen:(49)

“Zoals wij in de nadere memorie van antwoord (stuknr. 13, blz. 5) aan de D’66-fractie toezegden, hebben wij ons over de kwestie van de tijdelijke verhuur nog verder beraden. Wij zijn tot de conclusie gekomen dat het wenselijk is om een voorziening te treffen en deze alsnog in dit wetsontwerp op te nemen. Een regeling daartoe is bij de derde nota van wijzigingen in de vorm van een nieuw artikel 15a aan het ontwerp toegevoegd. De ontworpen voorziening is er uitsluitend op gericht bij te dragen aan een vermindering van de leegstand. Tijdelijke verhuur wordt uitsluitend toegelaten in de gevallen waarin woonruimte in gebouwen of woningen leegstaat en van de eigenaar niet kan worden verlangd dat hij deze woonruimte op een andere wijze dan door tijdelijke verhuur aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt. Er is derhalve slechts sprake van een inbreuk op de huurbeschermingsbepalingen met betrekking tot woonruimte welke anders zou leegstaan, dat wil zeggen noch door een huurder met volledige huurbescherming, noch door een koper zou worden bewoond, indien niet de mogelijkheid van tijdelijke verhuring zou bestaan. In onze opvatting neemt de tijdelijke verhuur als middel ter bestrijding van leegstand een eigen plaats in naast het instrument van de woonruimteverordening. Wij zijn dan ook van oordeel dat de voorgestelde regeling past in het kader van het ontwerp-Leegstandwet.”

In de Derde nota van wijzigingen wordt een regeling voorgesteld die in hoofdlijnen overeenstemt met die van de uiteindelijke artikelen 15 en 16. In de toelichting wordt opgemerkt (voorafgaande aan het citaat op p 8 van de het middel):(50)

“Het eerste lid kent aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid toe om aan een eigenaar in de zin van het ontwerp vergunning te verlenen tot het verhuren van leegstaande woonruimte in gebouwen of woningen, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijft. Gekozen is voor een toetsing vooraf. Aldus kan vóór het aangaan van een huurovereenkomst zekerheid worden verkregen over de vraag of de huurder al dan niet een beroep op huurbescherming zal kunnen doen. Dit is noodzakelijk, wil de voorziening hanteerbaar voor de verhuurder zijn. Verkrijgt hij de vergunning, dan kan hij er zeker van zijn dat hij de woning leeg ter beschikking krijgt zodra dat nodig is, bij voorbeeld wanneer hij een koper heeft gevonden.”

In latere stukken heeft de regeling nadere vorm gekregen, onder meer wat betreft de opzegging, de maximering van de periode waarvoor tijdelijke verhuur was toegestaan, de positie van de onderhuurder en de huurprijsbepaling.(51) In de toelichting op de Vierde nota van wijziging wordt vermeld:(52)

“Ten slotte is in verband met opmerkingen in de Tweede Kamer nog een bepaling toegevoegd met betrekking tot de toepasselijkheid van de Huurprijzenwet woonruimte. Ingevolge artikel 2 van de Huurprijzenwet woonruimte is die wet niet van toepassing op overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte die een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De onder II, 1 voorgestelde wijziging beoogt de mogelijkheid van een beroep op deze bepaling uit te sluiten en zo buiten twijfel te sellen dat in alle gevallen van tijdelijke verhuur en van onderverhuur van woonruimte die tijdelijk is verhuurd, de Huurprijzenwet woonruimte van toepassing is.”

Bij de behandeling van het wetsontwerp werd door de Minister nog opgemerkt:(53)

“De meeste sprekers hebben sympathie betuigd met de grondgedachte van een regeling waarbij tijdelijke huur en verhuur onder zekere condities mogelijk zijn. Sommigen hebben bezwaar tegen deze voortvarendheid van de wetgever. Men vraagt zich af of wij op deze wijze een goed doordachte regeling kunnen maken. Verder is naar voren gebracht of wij niet bang moeten zijn voor uitholling van de huurbescherming. Het is niet alleen niet onze bedoeling, de huurbescherming uit te hollen, maar met degenen die erover hebben gesproken, zijn wij het ook erover eens dat een regeling voor tijdelijke huur en verhuur hiertoe niet mag leiden. Deze regeling mag slechts de strekking hebben, te bewerken dat woningen die anders leeg staan, worden bewoond, natuurlijk niet om langs een omweg een soort breekijzer te zetten in de kort geleden tot stand gekomen nadere regelingen op het gebied van de huurbescherming. Bij tijdelijke verhuur gaat het om een aanvullende mogelijkheid voor de gemeente, iets aan leegstand te doen. Vordering is niet altijd mogelijk en ook niet altijd de beste oplossing. Door het middel van tijdelijke verhuur kan op een andere manier dan door vordering worden bereikt dat leegstaande woningen en gebouwen worden bewoond”

3.36.2 Uit het voorgaande blijkt m.i. niet dat de mogelijkheid van tijdelijke verhuur aan de Leegstandwet werd toegevoegd met de bedoeling af te doen aan de mogelijke toepasselijkheid van artikel 1623a (thans 7:232 lid 2) BW. Wel blijkt, ook hier, van de zorg dat een uitzondering op het stelsel van huurbescherming gerechtvaardigd moet zijn en dat misbruik moet worden voorkomen. (54)
Het middel beroept zich (op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea) ten onrechte op een tweetal passages uit de toelichting bij de derde Nota van Wijzigingen, nu daaruit slechts blijkt waarom de preventieve toetsing is opgedragen aan het college van B&W in plaats van aan de rechter.(55)

3.37.1 Deze lezing van de parlementaire geschiedenis vindt steun in de literatuur. Deze bespreekt de regelingen van artikel 7:232 lid 2 BW en van de Leegstandwet als verschillende mogelijkheden om afbraakpanden tijdelijk te verhuren.(56)

3.37.2 Nu komt men wel de opvatting tegen, dat de aanwezigheid van alternatieven als de in de Leegstandswet aangegeven route, van invloed is of behoort te zijn op de toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW.

3.37.3 Zo wordt het bestaan van verschillende juridische wegen naar min of meer hetzelfde doel door Rossel kritisch besproken. Zij betitelt artikel 7:232 lid 2 BW in dit verband als een ‘ontsnappingsroute’ en merkt op (i) dat deze niet meer ‘nodig’ is ten aanzien van gemeentelijke slooppanden (artikel 7:232 lid 4) en (ii) dat ‘[b]ovendien’ artikel 15 lid 1 onder c Leegstandwet aan professionele verhuurders de mogelijkheid biedt woningen tot de sloop te verhuren.(57) Rossel meent voorts dat de aanwezigheid van de mogelijkheid die de Leegstandwet biedt, de ruimte voor toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW beperkt. Zij schrijft:(58)

‘Men zou zich goed kunnen voorstellen dat het bestaan van de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur in de zin van art. 15 Lw ertoe leidt dat minder ruimte aanwezig wordt geacht voor toepassing van de in art. 232 lid 2 neergelegde korte-duur-uitzondering, bijvoorbeeld in de situatie waarin een eigenaar zijn leegstaande woning tijdelijk wil verhuren in afwachting van verkoop of sloop. Uit art. 16 lid 11 Lw zou men kunnen afleiden dat de in art. 15 en 16 neergelegde regeling weinig ruimte overlaat voor het buiten die regeling om sluiten van huurovereenkomsten die niet onder het strenge regime van afdeling 7.4.5 vallen. De sanctie op het niet voldoen aan de strikte voorwaarden voor tijdelijke verhuur is immers dat de afdeling 7.4.5 wél op de huurovereenkomst van toepassing is.(59)
(…)
Een royale toepassing van de korte-duur-uitzondering – ook in situaties waarin aan de verhuurder andere mogelijkheden ter beschikking staan – houdt immers het risico in dat de wettelijke bescherming van de huurder van woonruimte wordt ondergraven.”

3.37.4 De Wijkerslooth-Vinke constateert in de praktijk een toenemende behoefte om aan de beperkte strekking van artikel 7:232 lid 2 BW voorbij te gaan, vanuit de optiek dat heldere wederzijdse afspraken (behoren te) worden nagekomen en onverschillig of de beoogde tijdelijkheid van de huur juridisch waterdicht is op grond van deze bepaling. Zij merkt op:(60)

“Ook uit oogpunt van rechtsvinding ligt het niet voor de hand om bij de begrenzing van het toepassingsgebied van art. 7:232 lid 2 afstand te nemen van de wetsgeschiedenis, nu de wetgever keer op keer, laatstelijk bij de wijziging van de Leegstandwet en de aanpassing van art. 7:274 ten aanzien van de tijdelijke verhuur van een studentenwoning strak vasthoudt aan het gezichtspunt dat tijdelijke huurcontracten moeten passen binnen de strakke kaders van de specifieke uitzonderingsregels van: art. 7:232 lid 3-4, art. 7:274 lid 1 onder b en c (ontruimingsbeding/dringend eigen gebruik) en art. 15-16 Leegstandwet. Dit zonder enig aanknopingspunt voor de visie dat de geringe partijvrijheid in die regelingen is te ondervangen via de open norm van ‘naar zijn aard slechts van korte duur’. Zie ook hierboven aant. 3 en 44. In dezelfde lijn Rossel, Hoofdlijnen Huurrecht 2008, nr. 6.3. Een en ander klemt in het bijzonder bij panden die tijdelijk vallen te verhuren op de voet van art. 15-16 Leegstandwet, en in geval van gemeentelijke afbraakpanden, bovendien ex art. 7:232 lid 4. Denk bijvoorbeeld aan renovatie- en slooppanden in herstructureringsgebieden en aan tijdelijke verhuur in afwachting van verkoop. Zie voor dit laatste verder bij www.min-vrom.nl, waaronder het nieuwsbericht 7 mei 2009.”

3.37.5 Zie ik het goed, dan wordt door de genoemde auteurs niet verdedigd dat de route van artikel 7:232 lid 2 BW is afgesloten, maar wel aangedrongen op een ? onverminderd (zie bij 3.44) ? terughoudende toepassing daarvan in het licht van het bestaan van alternatieven als artikel 7:232 lid 4 en de Leegstandwet.

3.38.1 In het onderhavige geval heeft het hof geoordeeld dat de Leegstandwet geen exlusieve werking heeft. Het tegenovergestelde standpunt ligt ten grondslag aan de uitspraak van Ktr. Deventer van 18 augustus 1997 waarin is overwogen:(61)

“4.3 (…) Voor bestrijding van leegstand door middel van tijdelijke huurovereenkomsten in gevallen waarin van de eigenaar niet gevergd kan worden dat hij de woning op een andere wijze dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting heeft de wetgever een speciale regeling in het leven geroepen in art. 15 e.v. van de Leegstandwet. Dergelijke tijdelijke overeenkomsten zijn niet onder de paraplu van de hier bedoelde uitzonderingsbepaling gebracht maar apart geregeld. Aldus moet de conclusie zijn dat geen sprake is van een huurovereenkomst die een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is.”

In zijn noot onder dit vonnis schrijft Abas de voorkeur te geven aan toepassing van de uitzondering van gebruik van korte duur. Hij gaat niet in op het argument, dat de kantonrechter aan de Leegstandwet ontleende. Zoals hiervoor is aangegeven, lijkt het enkele bestaan van de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur onvoldoende om aan te nemen dat deze wet exclusieve werking heeft.

3.38.2 In andere uitspraken wordt weliswaar niet uitgegaan van exclusieve werking van de Leegstandwet, maar dient de verhuurder/eigenaar wel te motiveren waarom van die weg geen gebruik is gemaakt.(62) Soms wordt de keuze om niet de weg van de Leegstandwet te volgen door de rechter (marginaal) getoetst.(63)

3.38.3 Er zijn ook uitspraken waarin wordt getoetst of de verhuur van voor sloop of renovatie bestemde woningen onder artikel 7:232 lid 2 BW kan worden gebracht, zonder dat de (on)mogelijkheid van verhuur volgens de Leegstandwet in de overwegingen een rol speelde.(64)

3.38.4 In de schriftelijke repliek wordt in dit verband ten onrechte een beroep gedaan op HR 3 juni 2005, LJN AT3442, NJ 2006/21, WR 2005/64, nu daarin sprake was van verhuur conform de Leegstandwet. Het arrest pleit m.i. eerder tegen het standpunt dat de Leegstandwet exclusieve werking toekomt, nu in dit arrest (rov. 3.4.6) in verband met renovatie een onderscheid werd gemaakt tussen de Leegstandwet en de renovatieregelingen in (thans) art. 7:220 leden 2 en 3 BW en art. 7:274 lid 3, onder a, BW.

3.39.1 De cassatiedagvaarding wijst er op p. 2 terecht op, dat het naast elkaar bestaan van beide wegen ertoe leidt dat zonder dat de gemeente daarop enig (preventief) toezicht uitoefent, sprake kan zijn van ’tijdelijke verhuur’ van afbraakpanden.
Dat betekent dat de gemeente niet op de voet van artikel 15 lid 3, aanhef en onder b en c, Leegstandwet zal kunnen toetsen of van de eigenaar in redelijkheid kan worden gevergd dat hij de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomsten dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting, dan wel of de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond.
Het betreft hier belangen die de positie van de individuele partijen overstijgen. Indien exclusieve werking zou toekomen aan de Leegstandwet, dan zouden dergelijke belangen steeds in ogenschouw worden genomen. De rechter kan dat immers niet doen, maar hoogstens verlangen dat wordt toegelicht waarom geen gebruik is gemaakt van Leegstandwet (zie bij 3.35.2 en 3.37.1).
Dat dit leidt tot ondergraving van de wetgeving ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte (vgl. de cassatiedagvaarding op p. 2), volgt hieruit nog niet. Alvorens die conclusie getrokken kan worden, zal toch moeten blijken van een bedoeling van de wetgever dat de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur in gevallen als een onderhavige moet worden benut.

3.39.2 Wat betreft de rechtspositionele belangen van de bij de tijdelijke verhuur betrokken partijen merk ik nog het volgende op.
Toepassingsbereik en rechtsgevolgen van artikel 7:232 lid 2 BW en artikel 15-16 Leegstandwet verschillen op een aantal punten, zoals bij 3.5 kort werd aangeduid. Dat de ’tijdelijke huurder’ gezien deze rechtsgevolgen onder het ene of het ander regime wezenlijk slechter af is, kan m.i. niet in het algemeen gezegd worden.
Wanneer preventief toezicht door het college van B&W ontbreekt, betekent dat niet dat de huurder rechtsbescherming ontbeert, omdat de ’tijdelijke verhuur’ door de rechter (ex post) kan worden getoetst aan artikel 7:232 lid 2 BW. De rechter dient daarbij terughoudend te zijn (zie bij 3.44). Preventief toezicht heeft het voordeel dat vooraf duidelijkheid bestaat over de toelaatbaarheid van de tijdelijke huur, maar dat lijkt vooral een belang van de verhuurder te zijn. Wat de huurder betreft – en meer in het algemeen het systeem van de huurbescherming – zal het toch vooral aankomen op de vraag, of de gemeente dan wel de rechter anders (strenger) toetst. Dat reeds het naast elkaar bestaan van beide routes leidt tot ondergraving van het systeem van de huurbescherming (vgl. de cassatiedagvaarding op p. 2) of dat daarmee de deur wagenwijd wordt opengezet voor tijdelijke huurovereenkomsten tegen de huurbeschermingswetgeving in (vgl. het derde middel), kan daarom niet worden aangenomen.

3.40 In het licht van het voorgaande klaagt het middel m.i. ten onrechte dat de Leegstandwet in een geval als het onderhavige exclusieve werking toekomt ten opzichte van artikel 7:232 lid 2 BW.

3.41 Voor zover het tweede middel (op p. 2-3) klaagt over het bij 3.5 onder (v) bedoelde oordeel, diene het volgende. Volgens de klacht heeft het hof in rov. 4.11 ten onrechte geoordeeld dat [eiseres] geen schade zou ondervinden. Het hof miskent volgens de klacht, (i) dat [eiseres] zonder een vergunning voor tijdelijke verhuur conform de Leegstandwet huurbescherming heeft en (ii) dat de schade overduidelijk is gelegen in het gemis aan huurbescherming.
Het hof heeft geoordeeld dat niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] schade heeft geleden als gevolg van een schending van een afspraak met de gemeente, waarmee kennelijk wordt gedoeld op een afspraak die zou bestaan tussen Mitros en de gemeente Utrecht om een vergunning krachtens de Leegstandwet aan te vragen. Eveneens heeft het hof geoordeeld dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onduidelijk is in welk belang [eiseres] is geschaad door een eventuele schending van die afspraak. Voor zover het middel op deze oordelen ziet, faalt het.
Argument (i) veronderstelt ten onrechte, zoals hierboven bleek, dat de Leegstandwet exclusieve werking heeft. Argument (ii) miskent dat indien de Leegstandwet exclusieve werking zou hebben en Mitros jegens [eiseres] onrechtmatig zou hebben gehandeld door (met schending van een afspraak met de gemeente Utrecht) geen vergunning op basis van die wet aan te vragen, het gevolg zou zijn dat het normale huurbeschermingsregime van toepassing zou zijn zodat – in deze redenering – het middel ten onrechte aanvoert dat [eiseres] is geschaad in een belang gelegen in het gemis aan huurbescherming. Voor zover het middel niet veronderstelt dat de Leegstandwet exclusieve werking heeft, laat het middel na aan te geven dat en waarom [eiseres] door de gang van zaken schade heeft geleden als bedoeld in het middel.

3.42 Middel II en de klacht van middel III (op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea) falen.

D. Heeft het hof ten onrechte geoordeeld dat sprake is van verhuur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW?

3.43 Het derde middel verdedigt voorts (op p. 6, 6e alinea tot p. 8, 3e alinea, alsmede op p. 9, 5e alinea, tot p. 12) dat het hof ten onrechte artikel 7:232 lid 2 BW heeft toegepast

3.44 De vraag wanneer sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte die een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, is niet (eenvoudig) in zijn algemeenheid te beantwoorden. Uit de hierboven (bij 3.10.1, 3.12.2, 3.12.3 en 3.13.2) aangehaalde parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever ter preventie van ontduiking van de uitzondering een globaal en zuiver feitelijk criterium heeft gekozen en aan de rechter heeft overgelaten om dat van geval tot geval uit te werken.(65)
In zijn arrest van HR 8 januari 1999, LJN AC0182, NJ 1999/495 m.nt. PAS, rov. 3.4, heeft Uw Raad, mede verwijzend naar de parlementaire geschiedenis van de bepaling, geoordeeld dat terughoudend past bij een bevestigende beantwoording van de vraag of de deze bepaling moet worden toegepast. Bij beantwoording van die vraag moet volgens dit arrest worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Over de aard van het gebruik en die van de woning werd reeds in HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 overwogen, dat de aard van het gebruik bepaald kan zijn door de aard van de woonruimte, in het bijzonder indien door die aard van de woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Blijkens HR 14 oktober 1989, LJN AC3782, NJ 1989/77, is voor de aard van het gebruik tevens relevant het concrete gebruik dat de huurder feitelijk van het gehuurde maakt en de korte duur van het gebruik.

3.45 Het hof heeft blijkens rov. 4.15-4.17 toepassing gegeven aan dit beoordelingskader en daarbij betekenis toegekend aan de aard van de woonruimte (tijdelijke woonruimte in verband met sloop), het gegeven dat voor de huurder redelijkerwijs duidelijk kon en moest zijn dat het een tijdelijke huurovereenkomst betrof, en aan het feit dat de overeenkomst ook op die wijze feitelijk is uitgevoerd (zie in het bijzonder rov. 4.16 en 4.17, 5e en 6e volzin).

3.46 Voor zover met middel voortbouwt op de onder A t/m C besproken klachten, faalt het in het voetspoor daarvan.

3.47 Het betoog op p. 6-7 en p. 9-10 mondt uit in de op p. 10, 3e alinea, verdedigde getrapte benadering: wanneer uit de aard van het gebruik onvoldoende duidelijk wordt of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is, dient te worden gekeken naar de aard van het gehuurde en anders naar hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan. Van een dergelijke vaste volgorde waarin de rechter de omstandigheden van het geval moet toetsten, is echter blijkens (de parlementaire geschiedenis en) de rechtspraak van Uw Raad geen sprake.

3.48 Voor het overige miskent het middel dat het oordeel van het hof grotendeels feitelijk van aard is en dat er in cassatie geen hernieuwde beoordeling kan plaatsvinden. Dit geldt in het bijzonder voor de stellingen op p. 10, 4e alinea, t/m p. 11, 4e alinea, over de aard van het gebruik, de aard van de woning en hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan. Het oordeel van het hof is afdoende gemotiveerd. Het stond het hof vrij om op basis van de vaststaande feiten de gevolgtrekking te maken dat partijen voor ogen heeft gestaan dat woning slechts tijdelijk ter beschikking van de huurder zou staan totdat de woning zou worden gesloopt, in welk geval kan worden gezegd dat het gebruik dat de huurder op grond van de huurovereenkomst van de woning maakte, naar zijn aard van korte duur was in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Op de betekenis van het moment van afgifte van de sloopvergunning is het hof in rov. 4.17 afdoende ingegaan.

3.49.1 Ik bespreek nog de klachten waarmee het derde middel wordt afgesloten.

3.49.2 De klacht op p. 11, 5e alinea, over rov. 4.16 faalt. Zij stelt ten onrechte dat irrelevant zou zijn dat het [eiseres] redelijkerwijs duidelijk had kunnen en moeten zijn dat het tijdelijke huurovereenkomsten betrof.

3.49.3 De klacht op p. 11, 6e alinea, over rov. 4.17 mist feitelijke grondslag. In de betreffende overweging beaamt het hof dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst nog geen sloopvergunning was en het hof heeft andere omstandigheden in zijn overwegingen betrokken.

3.49.4 Anders dan de klacht op p. 11, 7e alinea, over rov. 4.17 veronderstelt, is geen sprake van innerlijke tegenstrijdigheid in het oordeel van het hof. Het hof overwoog, dat het gegeven dat renovatie ook een optie is niet maakt dat gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. Volgens de klacht zou dan uit andere feiten moeten blijken dat het hier een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Deze klacht ziet de rest van de overweging over het hoofd, waarin het hof deze overweging nader motiveert.

3.49.5 Volgens de klacht op p. 11, onderaan, en p. 12, bovenaan, heeft het hof in rov. 4.17 ten onrechte relevant geacht dat gesteld noch gebleken is dat Mitros in redelijkheid niet tot de keuze om te slopen heeft kunnen komen. De klacht faalt. De overwegingen houden beide verband met het gebruik van het gehuurde.

3.49.6 De klachten op p. 12, dat het hof een aantal omstandigheden niet in zijn oordeel heeft betrokken en dat Mitros geen beleidsvrijheid genoot ten aanzien van de sloop, vermelden niet de vindplaatsen waarin de bedoelde omstandigheden in feitelijke instanties naar voren zijn gebracht en voldoet daarmee niet aan de eraan te stellen eisen.

3.50 De slotsom is dat het derde middel tevergeefs is voorgesteld.

E. Overige klachten.

3.51.1 Het eerste middel richt zich tegen rov. 4.5 en 4.6. Met een beroep op de in rov 4.5 geciteerde notulen van een overleg van 30 oktober 2010 heeft [eiseres] betoogd dat de huurovereenkomst na 30 november 2007 is voortgezet door Mitros. Het hof heeft in rov. 4.6 die betekenis niet toegekend aan de in deze notulen voorkomende uitlating van Mitros, dat de huurders wat Mitros betreft tot 7 januari 2008 in de woningen kunnen blijven. Daarbij heeft het hof onder meer overwogen dat uit de notulen blijkt dat ook de huurders SSH als verhuurder bleven beschouwen en bovendien Mitros onbetwist heeft gesteld dat SSH nog met een en ander akkoord moest gaan, hetgeen niet is gebeurd.

3.51.2 In de kern betoogt het middel dat [eiseres] wél mocht afgaan op de uitlating van Mitros, omdat (i) Mitros eigenaar en hoofdverhuurder van de woning is, wat het hof buiten beschouwing zou hebben gelaten, en (ii) SSH de onderhuurovereenkomst met [eiseres] per 30 november 2007 had opgezegd en dus geen verhuurder van [eiseres] meer was, zodat een nadere toestemming van SSH niet meer nodig was.

3.51.3 Het middel gaat er kennelijk van uit dat SSH per 30 november 2007 geen verhuurder van [eiseres] meer was en berust dus op een ander uitgangspunt dat reeds besproken middelen II en III (het middel verwijst ook niet naar vindplaatsen in de stukken van de feitelijke instanties waar deze stelling door [eiseres] zou zijn betrokken).
Het middel faalt overigens, omdat het zich richt tegen een aan het hof voorbehouden feitelijke waardering van het vertrouwen dat [eiseres] mocht ontlenen aan een uitlating van Mitros. Onbegrijpelijk is die waardering niet. Het hof heeft blijkens rov. 3.1 onder ogen gezien dat Mitros eigenaar en hoofdverhuurder is, zodat de klacht in zoverre feitelijke grondslag mist. Dat de positie van SSH niet relevant zou zijn voor de waardering van het aan de uitlating van Mitros door [eiseres] te ontlenen vertrouwen, miskent dat volgens het hof (rov. 4.6, 3e volzin) ook [eiseres] SSH als verhuurder bleef beschouwen, waaruit volgt dat de opstelling van SSH in dit verband wel relevant was.

3.52 Het vijfde middel bouwt voort op het derde middel en faalt daarom.

3.53 Het zesde middel ziet op rov. 4.21 t/m 4.28, waarin het hof de uit de huurovereenkomst voortvloeiende boete heeft gematigd tot een bedrag van € 2.000,–.

3.54 De klacht op p. 12 (2e en 4e alinea van onderen) bouwt voor op het uitgangspunt van het eerste middel, dat er tussen [eiseres] een SSH geen huurovereenkomst meer bestond omdat deze was gaan bestaan tussen [eiseres] en Mitros. Deze klacht faalt in het voetspoor van het eerste middel.

3.55 De klachten dat het hof ten onrechte geen consequenties heeft verbonden aan de vernietiging van het boetebeding (p. 12, 3e alinea van onderen) en niet heeft gemotiveerd waarom het boetebeding ondanks de partiële vernietiging toch dient te worden toegepast (p. 13, 2e alinea), berusten op de veronderstelling dat de verschuldigdheid van de boete wegvalt door de partiële vernietiging van het boetebeding. Die veronderstelling is onjuist. Het hof heeft het boetebeding slechts vernietigd voor zover deze bepaalde dat de boete niet voor rechtelijke matiging vatbaar was.

3.56 De klacht onderaan p. 12 en bovenaan p. 13 faalt, nu het hof in rov. 26 kon komen tot het feitelijke en begrijpelijke oordeel, dat [eiseres] niet vrijwillig is vertrokken.

3.57 Op p. 13, 2e alinea, wordt voorts geklaagd dat het hof een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan grief 13, door te overwegen dat [eiseres] heeft gesteld dat kantonrechter ten onrechte de boete niet heeft gematigd terwijl veeleer gesteld is dat de kantonrechter ten onrechte het boetebeding onverkort heeft toegepast, alsmede door de andere argumenten uit grief 13 te hebben begrepen als argumenten die slechts ten gunste van matiging zijn aangedragen.
De klaagt faalt. Het hof heeft de grief ? “De kantonrechter heeft ten onrechte het boetebeding onverkort toegepast.” ? aldus begrepen dat de kantonrechter ten onrechte het boetebeding niet heeft gematigd. Deze feitelijke en daarom aan het hof voorbehouden lezing van de grief is niet onbegrijpelijk, ook niet in het licht van het in de toelichting op deze grief door [eiseres] “ten veertiende” gedane beroep op artikel 6:109 BW.

3.58 Ten slotte klaagt het middel dat het hof een verkeerde toepassing heeft gegeven aan het boetebeding, omdat daaruit zou volgen dat de boete pas verbeurd zou worden voor de dagen dat [eiseres] na 18 januari in het gehuurde is gebleven. Dit betoog over de uitleg van het boetebeding kan niet voor het eerst in cassatie worden aangevoerd. Het middel geeft niet aan dat dit betoog ook in feitelijke instantie is aangevoerd onder vermelding van de vindplaatsen in de stukken van het geding. Het zesde middel faalt.

3.59 Het zevende middel verwijt het hof over het hoofd te hebben gezien dat SSH en Mitros zich niet hebben gehouden aan de verplichting om een omzettingsvergunning aan te vragen om van zelfstandige woonruimte naar kamerverhuur over te gaan.
Het middel mist feitelijke grondslag. In rov. 4.2 is te lezen dat het hof de desbetreffende stelling van [eiseres] heeft onderkend doch als tardief heeft gepasseerd om de reden dat het een eerst bij pleidooi aangevoerde nieuwe grief betrof en Mitros hiertegen bezwaar had gemaakt.(66) [Eiseres] mist voorts belang bij deze klacht omdat zij blijkens de dagvaarding in eerste aanleg woonde op het adres [a-straat 1] en de informatie van de gemeente, waarop een beroep wordt gedaan, niet op dat adres ziet.

3.60 Nu geen van de middelen slaagt, dient het cassatieberoep te worden verworpen. Ten aanzien van de onder E besproken middelen ligt toepassing van artikel 81 RO in de rede.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 Voorheen genaamd Stichting Sociale Huisvestring Utrecht.
2 Rov. 3.1 t/m 3.7 van het arrest van het gerechtshof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) van 22 juni 2010. De appellanten sub 2 t/m 6 zijn geen partij in het onderhavige cassatieberoep.
3 Blijkens de dagvaarding in eerste aanleg ging het om de woonruimte gelegen aan de [a-straat 1 t/m 4], de [b-straat 1], de [c-straat 1] en de [d-straat 1].
4 Zie rov. 3.3 en 4.4.
5 De schriftelijke toelichtingen zijn opgenomen in het B-dossier.
6 In de s.t. zijdens SSH en Mitros wordt een wat andere indeling aangehouden. Zie in het bijzonder de nrs. 14, 20, 28 en 33.
7 Zie GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 41, waar ook een overzicht wordt gegeven.
8 Zie voorts GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 62A.
9 Wet van 21 mei 1981, houdende regelen omtrent leegstaande woningen en andere gebouwen, Stb. 1981, 337, zoals nadien gewijzigd. Ten tijde van het wijze van het arrest van het hof gold de Leegstandwet in de versie van Stb. 2005, 135. Voor de artikelonderdelen die in de hoofdtekst zijn genoemd, brachten de wijzigingen met ingang van 1 oktober 2010 door de Wet kraken en leegstand (Stb. 2010, 320) en met ingang van 1 januari 2012 door de Verzamelwet van rechtswege verleende vergunning (Stb. 2011, 575) geen relevante wijzigingen. Zie voor enkele wetshistorische noties: GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 7:232 BW, aant. 43; J.R. Radermacher Schorer, M.J.E.M. Jager, Huisvestingswetgeving (Lexplicatie 3.46a), Deventer: Kluwer 2010, p. 121-152.
10 Woonruimte in de zin van afdeling 7.4.5 BW omvat zelfstandige en niet zelfstandige woonruimte (artikelen 7:233-234 BW). Blijkens artikel 1, aanhef en onder a, Leegstandwet verstaat deze wet onder een woning (behoudens enige thans niet ter zake doende uitzonderingen) een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die een zelfstandige woongelegenheid vormt. Zie over de vraag of die definitie in het licht van de geschiedenis van de Leegstandwet ook onzelfstandige woonruimte omvat M. van Schie, ‘De leegstandwet. Redder in financiële nood voor de woningeigenaar?’, WR 2011/1.
11 Namelijk indien:
a. het gebouw of de woning, voor de verhuring waarvan de vergunning wordt gevraagd, leeg staat;
b. van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting;
c. de eigenaar aantoont dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond;
d. de eigenaar, indien het gaat om woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder c, aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden.
12 Wet van 15 juni 1972, houdende bepalingen met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte, Stb. 305.
13 MvT, Kamerstukken II 1969/70, 10 451, nr. 3, p. 1; vgl. ook Handelingen II 1971/72, 8 februari 1972, p. 2315.
14 MvT, Kamerstukken II 1969/70, 10 451, nr. 3, p. 5. In Handelingen I 1971/72, 10 451, 13 juni 1972, p. 1061 en 1074, is nog een gedachtewisseling te vinden over een ‘verlofganger’.
15 Nota, Kamerstukken II 1973/74, 13 025, nr. 2, p. 151.
16 Wet van 18 januari 1979, houdende regelen met betrekking tot de prijzen bij huur en verhuur van woonruimte, Stb. 15.
17 Wet van 18 januari 1979, houdende regelen met betrekking tot de instelling, de taak, de samenstelling en de werkwijze van huurcommissies, Stb. 16.
18 Wet van 21 juni 1979, houdende bepalingen met betrekking tot de huur en verhuur van woonruimte, Stb. 330.
19 Nader voorlopig verslag, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 10, p. 15
20 Nadere MvA, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 11, p. 10 (naar aanelding van Nader voorlopig verslag, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 10, p. 15).
21 Handelingen II 1978/79, 14 249, 17 mei 1979, p. 5026.
22 MvA, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 6, p. 48 (naar aanleiding van Voorlopig verslag, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 5, p. 23-24). De MvA doelt op MvT, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3-4, p. 30.
23 Verslag van een schriftelijk overleg, Kamerstukken II 1976/77, 14 175 en 14 176, nr. 9, p. 15.
24 Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 1-2.
25 MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 1.
26 MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38.
27 Verslag, Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 5, p. 17 (vgl. ook p. 22).
28 Nota n.a.v. het verslag, Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 6, p. 38.
29 Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 14.
30 GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 4 en 153.
31 Stb. 1978, 521.
32 Voorts werd artikel 1 van de Huurwet aldus gewijzigd, dat hoofdstukken V en VI van die wet (met uitzondering van artikel 27, zodat de competentie van de kantonrechter ter zake in stand bleef) niet langer van toepassing waren op voor afbraak bestemde woningen die aan een gemeente toebehoren.
33 MvT, Kamerstukken II 1972-73, 12 306, nr. 3, p. 1.
34 Voorlopig verslag, Kamerstukken II 1972-73, 12 306, nr. 4, p. 1 en 2.
35 MvA, Kamerstukken II 1972-73, 12 306, nr. 5, p. 2.
36 Handelingen II 1975/76, 12 306, 19 mei 1976, p. 4217, 4218.
37 GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 151 en 154; T&C Huurrecht (Van der Hoek), art. 232, aant. 4.
38 De verschillen in rechtsgevolgen zijn in de loop der tijd toegenomen. Zie GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 152.
39 Handelingen II 1975/76, 12 306, 19 mei 1976, p. 4217, 4218.
40 GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 152; T&C Huurrecht (Van der Hoek). Art. 232, aant. 4.
41 GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 65 en 152; T&C Huurrecht (Van der Hoek), art. 232, aant. 4; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1999, p. 173-174; H.J. Rossel in: A.M. Kloosterman, H.J. Rossel en J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht Deventer: Kluwer 2008, p. 135; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Bju 2009, p 211-212; M. van Schie, ‘Huurovereenkomst woonruimte’, in: J. Sengers en P. van der Sanden (red.), Huurrecht woonruimte, Den Haag: Bju 2011, p. 58. Vgl. Asser/Abas (Huur) 5-IIa 2007, nr. 11 (“Met betrekking tot deze uitzondering wordt opgemerkt dat deze reeds onder de gelding van art. 1623a (oud) tot rechtspraak heeft geleid die nu nog indirect van belang is.”).
42 HR 15 november 2002, LJN AE8194, NJ 2003/48 m.nt. JBMV. Zie ook de conclusie sub 14 van A-G De Vries Lentsch-Kostense voor het arrest.
43 HR 14 juni 2002, LJN AE0659, NJ 2003/112 m.nt JH.
44 Het hof laat dit namelijk blijkens rov. 4.9, 2e volzin, in het midden. Uit rov. 4.11, 3e en 4e volzin, lijkt overigens te volgen dat het hof van oordeel is dat de Leegstandwet niet van toepassing is op de onderhavige onzelfstandige woonruimte (zie de opmerking daarover bij noot 10). De in rov. 4.12, 1e volzin, weergegeven stelling brengt tot uitdrukking dat de Leegstandwet in casu niet is toegepast.
45 In de schriftelijke repliek onder 1 wordt dit uitgangspunt m.i. ten onrechte omgedraaid.
46 Zo werd in HR 24 september 2010, LJN BM9600, NJ 2010/508, geoordeeld, dat op grond van het stelsel en de parlementaire behandeling van de Landinrichtingswet en de voorlopers daarvan moet worden aangenomen dat die wet voorziet in een met procedurele waarborgen omkleed gesloten stelsel van vergoedingen, en dat daarnaast geen plaats is voor een algemene vordering uit ongerechtvaardigde verrijking.
47 “Ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, is verleend, blijven de artikelen 232 en 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing.”
48 Nadere MvA, Kamerstukken II, 1980-1981, nr. 13, p. 4-5.
49 Nota n.a.v. EV, Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 18, p. 2.
50 Derde nota van wijzigingen, Kamerstukken II, 1980/81, 15 442, nr. 19, p. 3.
51 Zie met name de Zesde nota van wijzigingen, Kamerstukken II, 1980/81, 15 442, nr. 137.
52 Kamerstukken II Zie in het bijzonder de nrs. 14, 20, 23 en 33, 1980/81, 15 442, nr. 111, p.2.
53 Handelingen II 1980/81, 22 januari 1981, p. 2480.
54 De wijziging van de Leegstandwet waarbij de termijn voor tijdelijke verhuur werd verruimd van maximaal drie jaar naar maximaal vijf jaar geeft geen aanleiding hierover anders te denken, nu het daarin specifiek ging om de verruiming van deze termijnZie bijvoorbeeld Kamerstukken II, 2003-2004, 28 987, nr.5, p. 2.
55 Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 19, p. 3.
56 Vgl. GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 41 e.v. en 65; T&C Huurrecht (Van der Hoek). Art. 232, aant. 2 en 5; H.J. Rossel in Hoofdlijnen in het huurrecht Deventer: Kluwer 2008, p. 129-131; Asser/Abas 5-IIA 2007, nrs. 109 en 111; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Bju 2009, p. 212-220; J. Sengers en P. van der Sanden (red.), Huurrecht woonruimte, Den Haag: Bju 2011, p. 58 en 230; T.A. Nieuwenhuizen, ‘Tijdelijke verhuur van woonruimte op basis van de Leegstandwet’, WR 2009/1, p. 13-14; J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens, P.M. Gompen, ‘Renovatie: enkele overpeinzingen’, WR 2007/54 onder 2.1.2.
57 H.J. Rossel in Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008, p. 129, noot 36,
58 H.J. Rossel, , a.w., p. 131.
59 Artikel 15 Leegstandwet bepaalt in lid 11: “De huurovereenkomst moet bij geschrifte worden aangegaan. Daarbij moet melding worden gemaakt van de vergunning bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs.” Over schending van dat voorschrift bepaalt lid 12: “Indien aan het bepaalde in het elfde lid niet is voldaan, kan de verhuurder zich niet beroepen op het buiten toepassing blijven van de artikelen genoemd in artikel 15, eerste lid, eerste zin, en op het van toepassing zijn van het bepaalde in het derde tot en met achtste lid van dit artikel.”
60 GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 63 en 65.
61 Ktr. Deventer 18 augustus 1997, LJN AI9609, Prg. 1997, 4866 m.nt. P. Abas (inzake tijdelijke verhuur in afwachting van bodemonderzoek), het beroep op huurbescherming werd overigens naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht.
62 Rb. Zwolle-Lelystad 22 augustus 2006, LJN AZ6517, rov. 4.14 (inzake een bruikleen- en huiswachtovereenkomst ten aanzien van een woning die gesloopt zal worden); Ktr. Amsterdam 27 augustus 2003, LJN AO8140, WR 2004/30, rov. 13 (inzake tijdelijke verhuur aan jongeren van bejaardenwoning in afwachting van verbouw, koop of renovatie). In beide gevallen werd overigens het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geoordeeld.
63 Hof Amsterdam 25 oktober 2001, LJN AJ3677, WR 2002/3, Prg. 2003/6045 m.nt. P. Abas (inzake tijdelijke verhuur aan studenten en jong volwassenen in te renoveren hofje voor ouderen), rov. 5.2, en Rb. Den Bosch 8 januari 2007, LJN BB1877, WR 2007/73 m.nt. F. van der Hoek (inzake tijdelijke verhuur aan student en vriendin in afwachting van sloop), rov. 4.12. In bedie gevallen werd geoordeeld dat sprake was van gebruik van korte duur.
64 Zie, steeds met een bevestigend resultaat, Ktr. Utrecht 14 juni 1994, WR 1994/84 (inzake tijdelijke verhuur in afwachting van sloop); Rb. Arnhem 15 september 2008, LJN BF1822, WR 2009/52 m.nt. A.M. Langeloo (inzake tijdelijke verhuur aan stichting ten behoeve van huisvesting van asielzoekers van aanleunwoningen in afwachting van sloop); Rb. Utrecht 17 september 2008, LJN BG3922 (inzake tijdelijke verhuur in afwachting van sloop). Vgl. voorts, met een ontkennend resultaat, Rb Amsterdam 11 september 1985, WR 1985/138 (inzake de Huurprijzenwet).
65 Vgl. voorts GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 67; T&C Huurrecht (Van der Hoek), art. 232, aant. 2: A-G Huydecoper, conclusie sub 43 voor HR 5 oktober 2001, LJN ZC3669, NJ 2002/514, m.nt. W.D.H. Asser; Asser/Abas 5-IIA 2007, nr. 109; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische Uitgevers 2009, p. 212-215; J. Sengers, P. van der Sanden (red.), Huurrecht woonruimte, Den Haag: Sdu uitgevers 2011, p. 57; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, Deventer: Gouda Quint 1999, p. 171-174.
66 Zie HR 20 juni 2008, LJN BC4959, NJ 2009/21 en HR 19 juni 2009, LJN BI8771, NJ 2010/154.