Partiële ontbinding van een duurovereenkomst

Geplaatst door op 10 aug 2015 |

 

Partiële ontbinding van een duurovereenkomst (commerciële hoofdverhuur van woonruimte) zonder terugwerkende kracht maar wel met ingang van een datum in het verleden (zie rov. 3.9.5 tot en met 3.9.10 van het tussenarrest van 24 maart 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1069). In dit vervolgarrest wordt ingegaan op de hoogte van de huurachterstand en op de vaststelling van het bestaan en de omvang van de op de voet van artikel 6:272 BW aan de hoofdverhuurders toekomende waardevergoedingen ter zake de huur die de hoofdhuurder/onderverhuurder nog van de onderhuurders heeft ontvangen over de maanden ná de ingang van de partiële ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst.

 

rechtspraak

Instantie
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch
Datum uitspraak
28-07-2015
Datum publicatie
30-07-2015
Zaaknummer
HD 200.132.146_01
Formele relaties
Tussenuitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2015:1069
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Partiële ontbinding van een duurovereenkomst (commerciële hoofdverhuur van woonruimte) zonder terugwerkende kracht maar wel met ingang van een datum in het verleden (zie rov. 3.9.5 tot en met 3.9.10 van het tussenarrest van 24 maart 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1069). In dit vervolgarrest wordt ingegaan op de hoogte van de huurachterstand en op de vaststelling van het bestaan en de omvang van de op de voet van artikel 6:272 BW aan de hoofdverhuurders toekomende waardevergoedingen ter zake de huur die de hoofdhuurder/onderverhuurder nog van de onderhuurders heeft ontvangen over de maanden ná de ingang van de partiële ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6 272, geldigheid: 2015-07-30
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.132.146/01

arrest van 28 juli 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats 1] , België,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J.W. Rauh te Heerlen,

tegen

1[geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

3 [geïntimeerde 3] ,

4. [geïntimeerde 4] ,

allen wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

hierna tezamen aan te duiden als [geïntimeerden] en elk afzonderlijk als [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] ,

advocaat: mr. F.H.I. Hundscheid te Sittard,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 24 maart 2015 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, onder zaaknummer 438788 en rolnummer CV EXPL 11-7427 gewezen vonnis van 10 april 2013, zoals op de voet van artikel 32 Rv aangevuld bij vonnis van 22 mei 2013.

5Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • –het tussenarrest van 24 maart 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:1069);
  • –de memorie na tussenarrest van [appellant] met producties;
  • –de antwoordmemorie na tussenarrest van [geïntimeerden]

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6De verdere beoordeling

6.1.1.Bij genoemd tussenarrest heeft het hof, kort samengevat en voor zover thans van belang, geoordeeld:

 dat de vijf in geding zijnde huurovereenkomsten die bedoeld zijn in rov. 3.1 sub b van het tussenarrest, partieel worden ontbonden, en wel voor zover het betreft de periode met ingang van 1 april 2011;

 dat [appellant] daarom met ingang van 1 april 2011 geen huur meer verschuldigd is aan [geïntimeerden] ;

 dat [appellant] eventuele huur die hij over de periode na maart 2011 nog van de onderhuurders van de vijf appartementencomplexen heeft ontvangen, op de voet van artikel 6:272 lid 1 BW aan de respectievelijke eigenaren van de appartementencomplexen moet afdragen.

6.1.2.Het hof heeft [appellant] vervolgens opgedragen al zijn bankafschriften over de jaren 2010 en 2011 over te leggen, voorzien van een toelichting waaruit het hof kan opmaken welke overboekingen (huurbetalingen door de onderhuurders) op welke appartementen en welke huurmaanden betrekking hebben. Het hof heeft het [appellant] daarbij toegestaan om de omschrijving van andere overboekingen onzichtbaar te maken en overwogen dat de bedragen van alle bijboekingen leesbaar moeten worden gelaten zodat [geïntimeerden] nog kunnen vaststellen of daar door de onderhuurders verrichte huurbetalingen bij zitten. Deze opdracht aan [appellant] diende ertoe om vast te kunnen stellen hoeveel huur [appellant] nog van de onderhuurders heeft ontvangen over de periode ná maart 2011.

6.1.3.Het hof zal in het navolgende ingaan op die vraag. Eerst zal het hof echter ingaan op de huurachterstand die [appellant] als (hoofd)huurder jegens [geïntimeerden] heeft over de periode tot en met maart 2011.

Huurachterstand van [appellant] over de periode tot en met maart 2011

6.2.1.Uit wat in het tussenarrest is overwogen, volgt dat de in geding zijnde vijf huurovereenkomsten gedurende 15 maanden van kracht zijn geweest, te weten van 1 januari 2010 tot en met 31 maart 2011. [geïntimeerden] hebben in hun antwoordmemorie na tussenarrest ten aanzien van elk van de vijf huurovereenkomsten uiteengezet welke huurbedragen:

 met betrekking tot het tijdvak van 15 maanden door [appellant] hadden moeten worden betaald;

 met betrekking tot het tijdvak van 15 maanden daadwerkelijk door [appellant] zijn betaald;

 met betrekking tot het tijdvak van 15 maanden alsnog door [appellant] moeten worden betaald.

Het hof zal de door [geïntimeerden] gegeven uiteenzetting hieronder weergeven:

Met betrekking tot appartementencomplex A ( [geïntimeerde 1] )

 verschuldigd € 45.000,00 (€ 3.000,00 per maand)

 betaald € 25.195,00 –

 nog te betalen € 19.805,00

Met betrekking tot appartementencomplex B ( [geïntimeerde 2] )

 verschuldigd € 22.500,00 (€ 1.500,00 per maand)

 betaald € 16.955,00 –

 nog te betalen € 5.545,00

Met betrekking tot appartementencomplex C ( [geïntimeerde 3] )

 verschuldigd € 17.250,00 (€ 1.150,00 per maand)

 betaald € 13.650,00 –

 nog te betalen € 3.600,00

Met betrekking tot appartementencomplex D ( [geïntimeerde 3] )

 verschuldigd € 17.250,00 (€ 1.150,00 per maand)

 betaald € 13.800,00 –

 nog te betalen € 3.450,00

Met betrekking tot appartementencomplex E ( [geïntimeerde 3] )

 verschuldigd € 45.000,00 (€ 3.000,00 per maand)

 betaald € 30.710,95 –

 nog te betalen € 14.289,05

6.2.2.Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen om bij memorie na tussenarrest op deze uiteenzetting te reageren. Als [appellant] van mening is dat hij tot hogere bedragen dan de door [geïntimeerden] gestelde bedragen betalingen heeft gedaan met betrekking tot de huur van de vijf appartementencomplexen over de periode van 1 januari 2010 tot en met 31 maart 2011, dient [appellant] de door hem gestelde totale betalingen met betrekking tot het betreffende appartementencomplex op duidelijke wijze gespecificeerd weer te geven (per appartementencomplex een opsomming van de op dat complex betrekking hebbende betalingen door [appellant] aan de betreffende eigenaar) en te voorzien van bewijsstukken. Als [appellant] hier niet aan voldoet, zal het hof daaraan de gevolgtrekkingen verbinden die het geraden acht.

6.2.3.Elk verder oordeel met betrekking tot de huur die [appellant] nog verschuldigd is over de periode tot en met maart 2011, wordt nu aangehouden.

Door [appellant] nog van de onderhuurders ontvangen huur over de periode ingaande 1 april 2011.

6.3.1.Ter voldoening aan de door het hof aan [appellant] gegeven opdracht, zoals hiervoor in rov. 6.1.2 weergegeven, heeft [appellant] 25 producties overgelegd. Deze producties bestaan hoofdzakelijk uit bankrekeningafschriften die zich als volgt laten onderverdelen.

 Productie 22 betreft een bankrekeningafschrift van 31 december 2009 bestaande uit vijf bladen met af- en bijboekingen uit de periode van 15 december 2009 tot en met 30 december 2009

 De producties 9 tot en met 21 betreffen bankrekeningafschriften die tezamen de periode van begin januari 2010 tot en met eind december 2010 bestrijken, waarbij afschrift 12 en blad 3 van afschrift 13 ontbreken.

 De producties 1 tot en met 8 betreffen bankrekeningafschriften die tezamen de periode van begin januari 2011 tot 15 augustus 2011 bestrijken. De afschriften 4 en 5 (die kennelijk grofweg de periode van medio maart 2011 tot medio mei 2011 betreffen) ontbreken maar een deel van de ontbrekende periode is bestreken door de uitdraai van af- en bijboekingen die als productie 4 is overgelegd. Daarnaast ontbreekt afschrift 7, kennelijk betrekking hebbend op de periode van medio juni tot medio juli 2011. Verder ontbreekt blad 3 van rekeningafschrift 2 en blad 3 van rekeningafschrift 3.

6.3.2.Productie 25 betreft een kwitantie van januari 2010 ter zake een contante betaling. Het hof zal deze productie buiten beschouwing laten omdat [appellant] de relevantie daarvan in de door hem genomen memorie na tussenarrest niet althans niet voldoende heeft toegelicht.

6.3.3.Productie 24 betreft naar het hof begrijpt een overzicht van huurbedragen die de onderhuurders over de periode van 1 januari 2010 tot en met 31 maart 2011 niet of niet tijdig aan [appellant] hebben betaald. Het hof zal ook deze productie buiten beschouwing laten omdat [appellant] de relevantie daarvan in de door hem genomen memorie na tussenarrest niet althans niet voldoende heeft toegelicht.

6.3.4.De dan nog resterende productie 23 bestaat uit een ongedateerd schrijven van [appellant] , gericht aan het gerechtshof, welk schrijven voorzien is van enkele bijlagen. Ook deze stukken zal het hof buiten beschouwing laten omdat [appellant] in zijn memorie na tussenarrest niet heeft toegelicht wat het belang van deze stukken is voor de kwestie van de huren die [appellant] over de periode na 31 maart 2011 nog heeft ontvangen.

6.3.5.Het hof roept in herinnering dat [appellant] de huur die hij over de periode na maart 2011 nog heeft ontvangen van de onderhuurders, moet afdragen aan de eigenaar van het betreffende appartementencomplex. Het gaat hier om de vaststelling van het bestaan en de omvang van de op de voet van artikel 6:272 BW aan [geïntimeerden] toekomende waardevergoedingen, zodat op [geïntimeerden] de bewijslast rust van hun stelling dat [appellant] ook over de periode ná maart 2010 nog huurinkomsten heeft ontvangen. Het hof heeft in het tussenarrest overwogen dat [appellant] echter gehouden is om [geïntimeerden] aanknopingspunten te verschaffen voor die bewijslevering. In verband daarmee heeft het hof de hiervoor in rov. 6.1.2 weergegeven opdracht aan [appellant] gegeven.

6.3.6.Van de door [appellant] overgelegde bankafschriften zijn dus met name van belang de afschriften over de periode vanaf medio maart 2011 (uitgaande van de veronderstelling dat de huurders voor de eerste van elke kalendermaand moesten betalen) tot medio 2011. Juist over deze periode ontbreken enkele afschriften. Dat blad 3 van rekeningafschrift 2 en blad 3 van rekeningafschrift 3 ontbreken acht het hof in dit kader niet bezwaarlijk, omdat de ontbrekende bladen betrekking hebben op de periode vóór medio maart 2011 en niet aannemelijk is dat in die periode door de onderhuurders huurbetalingen zijn gedaan met betrekking tot de periode ná 31 maart 2011. Wel bezwaarlijk acht het hof het ontbreken van:

 de afschriften 4 en 5 van 2011, die kennelijk grofweg de periode van medio maart 2011 tot medio mei 2011 betreffen;

 afschrift 7, kennelijk betrekking hebbend op de periode van medio juni tot medio juli 2011.

6.3.7.[appellant] heeft voor het niet overleggen van deze bankafschriften als verklaring aangevoerd dat deze bankafschriften in verband met het opheffen van de bankrekening niet konden worden geproduceerd. Het hof acht deze verklaring niet overtuigend. Allereerst valt niet in te zien waarom [appellant] niet de beschikking heeft over de ontbrekende afschriften maar wel over andere bankafschriften van dezelfde bankrekening uit dezelfde periode en de daaraan voorafgaande maanden. Enige verklaring voor het in het ongerede raken van bepaalde bankafschriften is door [appellant] niet gegeven. Daar komt bij dat [appellant] niet heeft aangetoond dat het niet mogelijk is om de ontbrekende bankafschriften, die van omstreeks vier jaar geleden dateren, alsnog op te vragen bij de betreffende bank (de ABN AMRO Bank). Het hof gaat er vooralsnog vanuit dat dit tegen een geringe vergoeding wel degelijk mogelijk is. Het hof zal [appellant] daarom in de gelegenheid stellen de ontbrekende afschriften (de afschriften 4, 5 en 7 van 2011) alsnog over te leggen. Als [appellant] zich op het standpunt wil stellen dat het opvragen van de afschriften bij de ABN AMRO Bank niet mogelijk is omdat de rekening is opgeheven, dient hij een schriftelijke verklaring van de ABN AMRO Bank over te leggen waarin de ABN AMRO Bank dat standpunt met zoveel woorden inneemt. Als [appellant] niet aan het voorgaande voldoet, zal het hof daaraan de gevolgtrekkingen verbinden die het geraden acht. Dat kan meebrengen dat het hof een schatting maakt van de huurinkomsten die [appellant] geacht moet worden over de periode na 31 maart 2011 nog te hebben ontvangen.

6.3.8.[appellant] dient in zijn memorie na tussenarrest ook de afschriften 9 tot en met 13 van het jaar 2011 nog over te leggen, zodat het hele jaar 2011 wordt bestreken zoals het hof in het tussenarrest van 8 september 2015 heeft opgedragen. Als de bankrekening vóór het eind van 2011 is opgeheven dient [appellant] te stellen per welke datum die opheffing heeft plaatsgevonden en dient hij ook daarvan een bewijsstuk over te leggen.

6.3.9.[appellant] kan de memorie na tussenarrest voorts benutten om te reageren op hetgeen [geïntimeerden] onderaan de eerste bladzijde van hun antwoordmemorie na tussenarrest hebben gesteld. Tot slot dient [appellant] aan de hand van de door hem overgelegde en over te leggen bankafschriften gemotiveerd te stellen welke bedragen aan huur hij ter zake de periode na 31 maart 2011 nog van de onderhuurders heeft ontvangen, uitgesplitst per appartementencomplex.

6.4.Het hof zal elk verder oordeel nu aanhouden.

7De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 25 augustus 2015 voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellant] , waarbij [appellant] moet reageren en stukken moet overleggen zoals hiervoor omschreven in de rechtsoverwegingen 6.2.2, 6.3.7, 6.3.8 en 6.3.9;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 juli 2015.

griffier rolraadsheer

ECLI:NL:GHSHE:2015:2885

Auteur: de Redactie

Een team van BTW-deskundigen is continue bezig met jou te informeren over alles wat met BTW of omzetbelasting te maken heeft, zoals nieuwsberichten over BTW, wijzigingen van wetgeving, wijziging van BTW-tarieven en veel meer informatie over BTW.

Deel deze post op