Zaaknummer: 11/00929
mr. Wuisman
Rolzitting: 24 februari 2012 (bij vervroeging)CONCLUSIE inzake:
1. [Eiser 1],
2. [Eiseres 2],
eisers tot cassatie,
advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens;
tegen
1. [Verweerder 1],
2. [Verweerster 2],
verweerders in cassatie,
advocaat: mr. W.G.M. Nannings.
1. Feiten en procesverloop
1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan((1))
(i) Verweerders in cassatie (hierna: [verweerder] c.s.) hebben op 10 mei 1999 van eisers tot cassatie (hierna: [eiser] c.s.) een op dat moment 70 jaar oude, te [plaats] gelegen woning gekocht voor een koopprijs van fl. 300.000,- k.k. Bij de transactie werden [eiser] c.s. door een makelaar bijgestaan en [verweerder] c.s. niet. Laatstgenoemden hebben de woning vooraf tweemaal bezocht en geïnspecteerd maar afgezien van het laten opmaken van een bouwtechnisch rapport.
(ii) In artikel 5.3 van de koopovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woning. (….) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van tekenen van deze overeenkomst.((2))
(iii) De levering van de woning heeft op 1 juli 1999 plaatsgevonden.
(iv) Bij brief van 8 juli 1999 delen [verweerder] c.s. aan [eiser] c.s mede dat zij hen aansprakelijk houden voor twee geconstateerde gebreken, te weten een lekkage van een hoog plat dak en het ondergelopen zijn van de keuken vanwege een ondeugdelijke riolering. [Eiser] c.s. hebben bij brief van 12 juli 1999 elke aansprakelijkheid voor de gebreken van de hand gewezen.((3))
(v) Bij brief van 1 december 1999 heeft de raadsman van [verweerder] c.s. [eiser] c.s. voor de kosten van het herstel van het dak en van de riolering aansprakelijk gesteld.((4))
(vi) Op 11 april 2000 is in opdracht van [verweerder] c.s. door een bouwkundige van de Vereniging Eigen Huis een bouwtechnisch rapport opgemaakt.((5)) In het rapport wordt een vrij groot aantal gebreken aan de woning vermeld, waaronder ook grote vochtigheid van de draag- en scheidingsmuren van de parterre met kans op schimmelvorming. De totale kosten van herstel van de geconstateerde gebreken worden geraamd op fl. 44.600 tot fl 58.800,- (exclusief BTW).
(vii) [Verweerder] c.s. hebben de woning in december 2004 doorverkocht.((6))
1.2 Bij exploot van 7 juni 2000 hebben [verweerder] c.s. tegen [eiser] c.s. een procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank ‘s-Gravenhage. Zij vorderen laatstgenoemden te veroordelen tot betaling van een bedrag van fl. 62.450,20 voor kosten van herstel en tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, voor zover de geleden schade hoger is dan het zojuist genoemde bedrag. Zij voeren als rechtsgronden voor de vordering aan wanprestatie van [eiser] c.s., subsidiair dwaling.
1.3 In een bij verstek gewezen vonnis d.d. 12 september 2000 is de vordering van [verweerder] c.s. toegewezen. Van dit vonnis zijn [eiser] c.s. bij exploot van 26 september 2000 in verzet gekomen. Zij vorderen vernietiging van het verstekvonnis en afwijzing van de vordering van [verweerder] c.s. Zij voeren daartoe aan primair dat de gebreken pas na de eigendomsoverdracht zijn ontstaan, en subsidiair dat, voorzover er al gebreken vóór de eigendomsoverdracht zouden zijn geweest, zij voor die gebreken niet aansprakelijk zijn te houden.
1.4 Na eerst een tussenvonnis op 3 april 2002 te hebben uitgesproken, oordeelt de rechtbank in haar eindvonnis d.d. 22 december 2004 dat de vordering van [verweerder] c.s. niet toewijsbaar is, ook voor zover de vordering betrekking heeft op de vochtoverlast op de parterre. Dit is het enige gebrek dat in cassatie nog een rol speelt. Er zijn geen omstandigheden gebleken, aldus de rechtbank, waaruit blijkt dat de vochtoverlast een wezenlijke aantasting van het woongenot oplevert (rov. 3.5). De rechtbank vernietigt het verstekvonnis.
1.5 [Verweerder] c.s. zijn van de vonnissen van 3 april 2002 en 22 december 2004 bij het hof ‘s-Gravenhage in hoger beroep gegaan, dat drie tussenarresten en een eindarrest heeft uitgesproken.
In het tussenarrest van 31 oktober 2007 verwerpt het hof het verstrekkendste verweer van [eiser] c.s., te weten dat [verweerder] c.s. niet binnen bekwame tijd met klachten zijn gekomen.((7)) In verband met de vochtoverlast overweegt het aan het slot van rov. 3 onder meer: “Op 11 april 2000 zijn andere gebreken bekend geworden, waaronder met name de vochtigheid van de muren en zwamvorming (…). Op 7 juni 2000 is de inleidende dagvaarding aan [eiser] c.s. betekend. Waar [eiser] c.s. vanaf het begin (…) alle klachten en iedere aansprakelijkheid van de hand hebben gewezen, dient uit hun houding te worden afgeleid dat zij niet benadeeld zijn doordat aanvullende klachten aangaande in het bijzonder de gevolgen van inwerking van vocht op de woning eerst op 7 juni 2000 aan hen bekend zijn geworden.” In rov. 6 vervolgt het hof met: “Indien komt vast te staan dat op 1 juli 1999 sprake was van abnormale vochtigheid in binnen- en buitenmuren alsmede van betekenis zijnde zwamvorming, behoeft de vraag of [eiser] c.s. dit wisten dan wel behoorden te weten geen beantwoording. Alsdan beschikt de woning immers niet over de ingevolge art. 5.3 van de koopovereenkomst gegarandeerde eigenschappen die [verweerder] c.s. mochten verwachten en waarvan zij de aanwezigheid in redelijkheid niet hoefden te betwijfelen.”
Bij tussenarrest d.d. 23 januari 2008 besluit het hof [verweerder] c.s. toe te laten tot het bewijs dat er op 1 juli 1999 sprake was van een relevante mate van vochtigheid in de muren en zwamvorming en beveelt het tevens een onderzoek daarnaar door een deskundige.
In rov. 4 van zijn eindarrest d.d. 26 oktober 2010 acht het hof genoegzaam bewezen dat de muren op de begane grond kort na de overdracht (1 juli 1999) zeer vochtig waren. Het hof is verder van oordeel dat die vochtigheid abnormaal was, zodat de woning niet beschikte over de ingevolge artikel 5.3 van de overeenkomst gegarandeerde eigenschappen die [verweerder] c.s. mochten verwachten. Verder merkt het hof op dat de kosten van herstel van de vochtoverlast – onbetwist – door de deskundige op een bedrag van € 12.613,63 (inclusief BTW) worden geraamd en dat deze kosten alsmede inspectiekosten ten bedrage van € 399,89 en € 215,55 voor vergoeding in aanmerking komen. Naar aanleiding van een en ander beslist het hof tot vernietiging van het eindvonnis van de rechtbank en veroordeelt het [eiser] c.s. tot het vergoeden aan [verweerder] c.s. van de zojuist genoemde kosten.
1.6 Bij exploot van 26 januari 20011 komen [eiser] c.s. in cassatie van de vier in appel uitgesproken arresten. [Verweerder] c.s. concluderen voor antwoord tot verwerping van het cassatieberoep. De standpunten in cassatie worden over en weer schriftelijk toegelicht. Er is verder nog gere- en dupliceerd.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 Het voorgedragen cassatiemiddel strekt ertoe om het oordeel van het hof te bestrijden dat [verweerder] c.s. binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 2 BW kennis hebben gegeven van het vochtprobleem in de muren van de parterre. De opbouw van het middel is dat na een lange inleiding, die vooral gewijd is aan het verloop van de procedure (§§ 2 t/m 22), eerst een reeks van klachten (§§ 23 t/m 31) wordt geformuleerd en daarna nog een toelichting op (een deel van) de klachten wordt gegeven (§§ 32 t/m 42). De gekozen opbouw maakt het niet makkelijk om vast te stellen waarover nu precies wordt geklaagd. De klachten zelf zijn nogal algemeen geformuleerd en welk deel van de toelichting op welke klacht of klachten betrekking heeft is niet steeds duidelijk, terwijl in de toelichting ook weer nieuwe of nadere klachten zijn opgenomen. Legt men alles bij elkaar dan lijken de volgende punten aan de orde te worden gesteld:
a. Het is onjuist of onbegrijpelijk dat het hof ervan uitgaat dat [verweerder] c.s. met het vochtprobleem bij de muren van de parterre pas op 11 april 2000 met het uitbrengen van het VEH-rapport bekend zijn geraakt (§§ 25 en 35). Zij waren met dat probleem al eerder bekend, immers: [verweerster 2] heeft onder ede verklaard dat zij binnen ongeveer anderhalve maand na de levering constateerde dat er een vochtprobleem in het huis achter de voorzetwanden op de begane grond was; bovendien wisten zij voorafgaande aan de op 17 maart 2000 tegen de makelaar van [eiser] c.s. ingediende tuchtklacht van het vochtprobleem af (§ 34, sub 2). Althans zij hadden met dat probleem al eerder bekend behoren te zijn, want: [eiser] c.s hebben, naar zij hebben gesteld, vóór de aankoop aan [verweerder] c.s. geadviseerd om een bouwtechnisch onderzoek te laten uitvoeren, een stelling waaraan het hof ten onrechte geen aandacht schenkt; verder heeft [verweerster 2] in verband met de vochtigheid gezondheidsproblemen gekregen, waarin zij aanleiding heeft gevonden om een arts te consulteren (§§ 24 en 34 sub 1, sub 1 jo. § 37 en § 39).
b. Ten onrechte heeft het hof in aanmerking genomen dat [eiser] c.s. door de aanvullende klacht inzake de vochtigheid van de muren van de parterre niet zijn benadeeld. Hieromtrent hebben [verweerder] c.s. niets gesteld; het hof heeft derhalve ten onrechte hun stellingen aangevuld en is daarmee buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden (§§ 26 jo. 41). Bovendien hebben [eiser] c.s. van een groot aantal aspecten aangegeven, dat zij niet meer kunnen beoordelen wat er precies aan de hand is geweest of moet zijn geweest, nu [verweerder] c.s. ten onrechte een jaar lang niets hebben gemeld. Het hof had in ieder geval niet als vaststaand mogen aannemen dat er geen sprake was van een nadeel van [eiser] c.s., doordat [verweerder] c.s. een jaar wachtten met klagen over vocht in de woning (§ 41).
c. Het hof heeft miskend dat de devolutieve werking van het appel meebrengt dat in eerste aanleg gevoerde weren in appel opnieuw behandeld moeten worden (§ 28).
d. Verder heeft het hof omtrent de bewijslevering miskend (i) dat ten aanzien van de nakoming van de klachtplicht op [verweerder] c.s. de bewijslast rust (§ 27) en (ii) dat op een partij die stellingen aanvoert ter betwisting van door de andere partij gestelde feiten, niet gehouden is die stellingen te bewijzen (§ 30).
e. Het hof heeft ten onrechte een bewijsaanbod van [eiser] c.s. gepasseerd dan wel te hoge eisen gesteld aan het aanbod van [eiser] c.s. tot leveren van tegenbewijs dan wel een ontoelaatbare prognose gemaakt omtrent de uitkomst van te leveren (tegen)-bewijs (§ 29).
De klachten samengevat in 2.1, sub a en b
2.2 De in 2.1 onder a en b samengevatte klachten hebben deze gemeenschappelijke noemer dat zij alle betrekking hebben op de vraag of [verweerder] c.s. door zich in de op 7 juni 2000 uitgebrachte dagvaarding mede op de vochtoverlast van de muren van de parterre te beroepen wel binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW van dat gebrek aan [eiser] c.s. kennis hebben gegeven. Omdat het gaat om een koop van een onroerende zaak, is die vraag te beantwoorden naar de regels die gelden voor een niet-consumentenkoop.
2.3 Het hof stelt in de rov. 4 en 6 van het eindarrest, in cassatie onbestreden, vast dat er kort na de overdracht van de woning op 1 juli 1999 de muren op de begane grond zeer vochtig waren, dat die vochtigheid abnormaal was en ten slotte dat daarmee de woning niet beschikte over een in artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegarandeerde eigenschap. In artikel 7:23 lid 1, tweede volzin BW is bepaald dat, wanneer aan de gekochte zaak een eigenschap ontbreekt die de zaak volgens de verkoper bezat, dan de kennisgeving van het gebrek dient plaats te vinden binnen bekwame tijd nadat het gebrek is ontdekt. De in artikel 5.3 van de koopovereenkomst opgenomen garantie dat de woning bij de overdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik – in casu bewoning – nodig zijn, impliceert dat volgens [eiser] c.s. bij de woning geen sprake zou zijn van abnormale vochtigheid in de muren van de parterre. Een en ander betekent dat [verweerder] c.s. gehouden waren [eiser] c.s. van de abnormale vochtigheid van de muren van de parterre in kennis te stellen vanaf het moment dat zij bekend waren met die abnormale vochtigheid van de muren. De vraag vanaf welk tijdstip [verweerder] c.s. met de abnormale vochtigheid bekend hadden behoren te zijn, speelt derhalve niet. De op deze vraag betrekking hebbende klachten van de hierboven in 2.1 onder a samengevatte klachten treffen om deze reden geen doel. Omtrent het beroep op de stelling dat [eiser] c.s. aan [verweerder] c.s. voorafgaande aan het sluiten van de koop hebben geadviseerd om een bouwtechnisch onderzoek uit te voeren, zij volledigheidshalve nog opgemerkt dat die stelling niet zozeer van belang is voor de thans in cassatie aan de orde gestelde vraag of er sprake is van een kennisgeven binnen bekwame tijd als wel voor de vraag of onvoldoende onderzoek voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst er aan in de weg staat een gebrek als een non-conformiteit aan te merken.
2.4 De bekendheid in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW met een gebrek, waarbij de termijn voor het kennisgeven van het gebrek ingaat, vormt een gekwalificeerde bekendheid. Van die bekendheid is nog geen sprake, zodra de koper aan de hand van uiterlijke verschijnselen al wel ziet dat er van een gebrek sprake is. Heeft de koper in redelijkheid kunnen menen dat een onderzoek door een deskundige nodig is om een (beter) beeld van de aard, ernst en oorzaak van het gebrek te verkrijgen ten einde zo met voldoende precisie de verkoper te kunnen inlichten, dan heeft hij de ruimte om dat onderzoek, zij het met voortvarendheid, te laten uitvoeren. Die ruimte is er met name, indien de koper een particulier is en zelf niet over de benodigde deskundigheid beschikt. Een en ander volgt met name uit de rov. 3.3.4 jo. 3.4.3 uit het HR-arrest [A/B] van 29 juni 2007.((8))
2.5 Tijdens de comparitie van partijen heeft [verweerster 2], een van de verweerders in cassatie, inderdaad verklaard dat na ongeveer anderhalve maand is gemerkt dat er een vochtprobleem achter de voorzetwanden op de begane grond was.((9)) Daarmee is echter nog niet gegeven dat er toen ook al sprake was van bekendheid in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW met abnormale vochtigheid. De verklaring van [verweerster 2] impliceert dat niet. [verweerder] c.s. – particulieren en niet deskundig op bouwkundig vlak – hebben het nodig gevonden dat ook een deskundige van de Vereniging Eigen Huis naar de hen gaandeweg gebleken gebreken, waaronder de vochtigheid van de muren van de parterre, een onderzoek zou doen.((10)) Dat zij daarbij niet de vereiste voortvarendheid hebben betracht, is door [eiser] c.s. in de vorige instanties niet naar voren gebracht; in het cassatiemiddel wordt ook niet naar een stelling van die inhoud of strekking gewezen. Het rapport van de Vereniging Eigen Huis vermeldt ten aanzien van de draag- en scheidingswanden van de begane grond dat deze zeer vochtig zijn, en ten aanzien van de voorzetwanden dat zij deels ernstig gerot zijn en dat er kans op schimmelvorming is. De herstelkosten worden geraamd op een bedrag van fl. 10.000,- à fl. 15.000,-.((11)) Hiermee werd een door een buitenstaander geschetst beeld van de toestand van de muren op de begane grond verkregen, wat aan [eiser] c.s. kon worden voorgelegd. Tegen de zojuist vermelde achtergrond bezien, is niet onjuist of onbegrijpelijk dat het hof van oordeel is dat op 11 april 2000 met name de vochtigheid van muren en zwamvorming bekend (in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW) is geworden. Die klachten van de in 2.1 onder a samengevatte klachten, waarbij ervan wordt uitgegaan dat [verweerder] c.s. al snel nadat zij de gekochte woning zijn gaan bewonen met de abnormale vochtigheid van de muren van de parterre bekend (in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW) zijn geworden, slagen dan ook niet.
2.6 Gelet op wat hierboven in 2.4 is opgemerkt, brengt de zojuist vermelde gang van zaken bij [verweerder] c.s. mee dat met het kennisnemen door hen van het rapport van de Vereniging Eigen Huis voor hen ook de termijn inging, waarbinnen de kennisgeving van de het vochtigheidsprobleem in de muren van de parterre aan [eiser] c.s. diende te worden uitgevoerd.
2.7 De kennisgeving geschiedde met de op 7 juni 2000 uitgebrachte dagvaarding, dus bijna twee maanden later. Het hof acht dat aan het slot van rov. 3 van het tussenvonnis d.d. 31 oktober 2007 nog een kennisgeving binnen bekwame tijd, omdat [eiser] c.s. niet benadeeld zijn doordat de aanvullende klachten aangaande de gevolgen van inwerking van vocht op de woning eerst op 7 juni 2000 aan hen bekend zijn gemaakt.
2.8 Of de belangen van de verkoper wel of niet zijn geschaad door de door de koper aangehouden termijn voor kennisgeving van een gebrek, vormt een gezichtspunt dat een (belangrijke) rol kan spelen bij de beantwoording van de vraag of van een voor de kennisgeving aangehouden termijn kan worden gezegd dat daarmee sprake is van een kennisgeven binnen bekwame tijd; zie rov. 3.3.4 van het arrest [A/B] en rov. 3.3.2 van het arrest [C/D] van 25 maart 2011.((12))
2.9 In het kader van de hierboven in 2.1 onder b samengevatte klachten wordt in de eerste plaats aangevoerd dat [verweerder] c.s. omtrent het wel of niet benadeeld zijn van [eiser] c.s. door de door hen aangehouden klachttermijn niets hebben gesteld, zodat er sprake is van een treden buiten de grenzen van de rechtsstrijd door het hof door de vraag van het wel of niet benadeeld zijn van [eiser] c.s. in de beoordeling te betrekken. Op zichzelf wordt terecht aangevoerd dat [verweerder] c.s. zich niet hebben uitgelaten over een benadeling van [eiser] c.s. door de voor de kennisgeving van het vochtigheidsprobleem aangehouden termijn van kennisgeving. Niettemin slaagt de klacht, naar het voorkomt, niet. Dat het hof de vraag van benadeling van [eiser] door de zojuist genoemde termijn in zijn beoordeling heeft betrokken, vindt, zo schijnt het toe, hierin zijn verklaring dat [eiser] c.s. enige malen gedurende de procedure hebben gesteld dat zij pas een jaar na de eigendomsdracht van de gebreken in kennis zijn gesteld.((13)) Daarin heeft het hof kennelijk mede gelezen dat [eiser] c.s. van mening zijn dat het aanhouden door [verweerder] c.s. van die termijn voor hen nadelig is geweest. Dat dit de gedachtegang van het hof is geweest, vindt hierin bevestiging dat het hof het antwoord op de vraag of er sprake van benadeling van [eiser] c.s. is geweest, zoekt in wat zij verder ten processe hebben aangevoerd. Een en ander betekent dat niet kan worden gezegd dat het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door de vraag van benadeling van [eiser] c.s. door de door [verweerder] c.s. voor de kennisgeving aangehouden termijn in zijn beoordeling te betrekken.
2.10 Een volgende klacht is dat het hof in ieder geval vanwege de betwisting van de zijde van [eiser] c.s. niet als vaststaand heeft kunnen aannemen dat er geen nadeel van [eiser] c.s. is geweest doordat [verweerder] c.s. een jaar wachtten met klagen over vocht in de woning. De betwisting wordt als volgt omschreven: “[eiser] c.s. daarentegen hebben (van) een groot aantal aspecten aangegeven dat zij niet meer kunnen beoordelen wat er precies aan de hand is geweest respectievelijk moet zijn geweest, nu ten onrechte [verweerder] c.s. een jaar lang niets gemeld hebben, en dat alles veel te onduidelijk is.” Ook deze klacht slaagt niet.
Omtrent de omschrijving van de betwisting valt in de eerste plaats op te merken dat daarbij ten onrechte ervan wordt uitgegaan dat [verweerder] c.s. ten onrechte een jaar lang niets hebben gemeld. Zoals hierboven in 2.3 uiteengezet, ontstond pas op 11 april 2000 voor [verweerder] c.s. de gehoudenheid om het vochtigheidsprobleem bij de muren van de parterre te gaan melden. Maar ook hiervan afgezien, is de omschrijving van de betwisting veel te vaag. Niet alleen wordt niet nader aangegeven wat onder ‘een groot aantal aspecten’ moet worden verstaan, maar ook wordt niet naar vindplaatsen in de processtukken aan de zijde van [eiser] c.s. verwezen. Anders gezegd, er wordt met de omschrijving van de betwisting geenszins duidelijk gemaakt, waarom het hof niet als vaststaand heeft kunnen aannemen dat [eiser] c.s. niet zijn benadeeld door de termijn die [verweerder] c.s. hebben aangehouden voor het kennisgeven aan [eiser] c.s. van het zich bij de muren van de parterre aangetroffen vochtprobleem.
de klacht samengevat in 2.1, sub c
2.11 De klacht in § 28 van het cassatiemiddel over het miskennen door het hof van de devolutieve werking van het appel treft geen doel, omdat niet wordt aangegeven welke in eerste aanleg gevoerde weren in appel opnieuw behandeld hadden moeten worden.
de klachten samengevat in 2.1, sub d
2.12De klacht in § 27 van het cassatiemiddel dat het hof heeft miskend dat de bewijslast ten aanzien van de nakoming van de klachtplicht met betrekking tot het vochtprobleem op [verweerder] c.s. rust, en de klacht in § 30 van het cassatiemiddel dat het hof heeft miskend dat op een partij, die stellingen aanvoert ter betwisting van door de andere partij gestelde feiten, niet gehouden is die stellingen te bewijzen, slagen niet, omdat niet wordt aangegeven waaruit van de beweerde miskenning blijkt.
de klachten samengevat in 2.1, sub e
2.13 De klachten in § 29 van het cassatiemiddel over het passeren van het bewijsaanbod van [eiser] c.s., het stellen van te hoge eisen aan het leveren van tegenbewijs en het zich schuldig maken van het hof aan een ontoelaatbare bewijsprognose stranden hierop dat niet wordt duidelijk gemaakt dat en waarom een en ander het hof valt te verwijten.
3. Conclusie
Nu geen van de aangevoerde klachten slaagt, strekt de conclusie tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1. De feiten zijn, voor zover niet anders aangegeven, ontleend aan de rov. 1.1. t/m 1.5 van het tussenvonnis d.d. 3 april 2002 van de rechtbank ‘s-Gravenhage en rov. 2 van het tussenarrest d.d. 31 oktober 2007 van het hof ‘s-Gravenhage.
2. De koopovereenkomst is in eerste aanleg als productie 4 bij de conclusie van antwoord in oppositie tevens akten houdende vermeerdering van eis in het geding gebracht.
3. De brieven zijn in eerste aanleg in het geding gebracht als productie 6 resp. 7 bij conclusie van antwoord in oppositie tevens akten houdende vermeerdering van eis.
4. De brief is in eerste aanleg in het geding gebracht als productie 1 bij conclusie van antwoord in oppositie tevens akten houdende vermeerdering van eis.
5 Het rapport is in eerste aanleg in het geding gebracht als productie 3 bij conclusie van antwoord in oppositie tevens akten houdende vermeerdering van eis.
6. Zie blz. 2, tweede alinea, van het proces-verbaal van de op 20 december 2007 bij het hof ‘s-Gravenhage gehouden zitting.
7. Dit verweer is door [eiser] c.s. slechts in zeer algemene bewoordingen gevoerd. Op enkele plaatsen hebben zij opgemerkt dat [verweerder] c.s. pas na een jaar (na het betrekken van de woning) met klachten over (beweerde) gebreken zijn gekomen; zie bijvoorbeeld de verzetdagvaarding, sub 8; de conclusie van repliek in oppositie, sub 11; de memorie van antwoord, sub 4.
8. HR 29 juni 2007, LJN AZ7617, NJ 2008, 606, m.nt. J. Hijma, AA 2008, blz. 362 e.v., m.nt. T. Hartlief. Het in dit arrest aan de orde zijnde geval, vertoont in een aantal opzichten overeenstemming met het onderhavige geval. In het in het arrest aan de orde zijnde geval was er ook sprake van een vochtprobleem: een houten topschot op een buitenmuur van een door [A] eind 1999 in eigendom verkregen, ongeveer twintig jaar oude woning was als gevolg van inwerking van vocht verrot. [A], een particulier en geen deskundige op bouwkundig vlak, stelde dat naar aanleiding van een in zijn opdracht uitgevoerde schilderopdracht in het voorjaar van 2001 vast. Hij liet een en ander in september van dat jaar door een deskundige onderzoeken. In het door deze deskundige opgemaakte rapport werd bevestigd dat het houten topschot verrot was. Direct na ontvangst van het rapport stelde [A] [B], de verkoper, van de bevindingen van deskundige op de hoogte.
9. Zie het proces-verbaal van de comparitie, sub 4.
10. Over die stap verklaart [verweerster 2] ter aangehaalde plaatse: “Iedere keer kwam er een gebrek bij. Wij hadden hiervoor ook een oud huis en we wisten dat we een oud huis gekocht hadden. Op een gegeven moment werden de problemen teveel en toen hebben wij in april 2000 een rapport laten opstellen door voornoemde vereniging.”
11. Zie blz. 7 van productie 3 bij conclusie van antwoord in oppositie tevens akten houdende vermeerdering van eis
12. HR 25 maart 2011, LJN BP8991, RvdW 2011, 419, AA 2011, m.nt. W.H. Boom, blz. 810 e.v. Aan het slot van rov. 3.3.2 overweegt de Hoge Raad: “Bij dit alles is in belangrijke mate mede bepalend (…..) in hoeverre belangen van de koper al dan niet zijn geschaad. Als die belangen niet zijn geschaad, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. In dit verband kan de ernst van de tekortkoming meebrengen dat een nalatigheid van de koper hem niet kan worden tegengeworpen.” Aan het arrest schenken aandacht: M. van Rossum, NJB 2011, blz. 1259 e.v.; Y.A Rampersad en J.A. van der Weide, MvV, nr. 12, blz. 320 e.v. Zie verder nog J.J. Dammingh, De klachtplicht van de koper in het licht van recente rechtspraak, WPNR 2012 (6915), blz. 51-61.
13. Zie voetnoot 7. |
