Geen overdrachtsbelasting bij overdracht socialewoningportefeuille
Geen overdrachtsbelasting bij overdracht socialewoningportefeuille
De Hoge Raad heeft beslist dat geen overdrachtsbelasting is verschuldigd als de ene sociale woningbouwcorporatie onroerende zaken overdraagt aan de andere.
Beide woningbouwcorporaties kwalificeerden als een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet.
Volgens het kwijtscheldingsbesluit is geen overdrachtsbelasting verschuldigd als:
1. een instelling met haar werkzaamheden het algemeen nut beoogt en
2. dat het algemeen belang door de werkzaamheden van de instelling in minstens gelijke mate worden gediend als een particulier belang.
Met een status als toegelaten instelling voldoet zo’n instelling in beginsel aan beide voorwaarden.
De Hoge Raad verwees tevens naar zijn arrest van 13 januari 2012.
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan
3.1.1. Belanghebbende is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70, lid 1, van de Woningwet. Zij heeft volgens artikel 3 van haar statuten als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van wonen en houdt zich daartoe bezig met de exploitatie en het beheer van ongeveer 20.000 huurwoningen in de provincie Friesland.
3.1.2. De Stichting G (hierna: G) is eveneens een toegelaten instelling als hiervoor in 3.1.1 bedoeld.
3.1.3. Belanghebbende heeft in 2005 het “Friese vastgoed” (hierna: de onroerende zaken) van G overgenomen. De onroerende zaken betreffen 11 complexen van aan senioren verhuurde ouderenwoningen en twee aan zorgstichtingen verhuurde verzorgingshuizen met in totaal 173 verzorgingsplaatsen. De koopsom bedraagt € 43.000.000.
3.1.4. Bij akte van levering van 1 november 2005 heeft belanghebbende de onroerende zaken verkregen van G. Ter zake van deze verkrijging is een bedrag van € 2.580.000 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
3.2. Voor het Hof was – voor zover in cassatie van belang – in geschil of de Inspecteur terecht belanghebbendes beroep op de Resolutie van 27 december 1988, nr. IB88/1084, V-N 1989, blz. 208, (hierna: de Kwijtscheldingsresolutie) heeft afgewezen. Het Hof heeft die vraag bevestigend beantwoord. Hiertegen richt zich het middel.
3.3.1. De Kwijtscheldingsresolutie luidt – voor zover van belang – als volgt:
“(…) [ik geef] hierna een vernieuwd overzicht van gevallen waarin met toepassing van de hardheidsclausule een tegemoetkoming kan worden verleend op het terrein van de WBR. De bevoegdheid om de hardheidsclausule toe te passen is voor alle in dit overzicht omschreven gevallen gedelegeerd aan de inspecteurs der registratie en successie.
(…)
4. Fusie, reorganisatie en wijziging van rechtsvorm door in het algemeen belang werkzame instellingen
a. Bij een fusie tussen twee of meer binnen Nederland gevestigde instellingen, werkzaam in het algemeen belang, met hetzelfde doel en dezelfde feitelijke werkzaamheden, in het kader waarvan alle activa en passiva van een of meer dergelijke instellingen worden overgedragen aan een van de fuserende instellingen of aan een in het kader van de fusie nieuw opgerichte dergelijke instelling, wordt met betrekking tot die overdracht een tegemoetkoming verleend ten bedrage van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Daarbij geldt het vereiste dat bij de overdracht commerciële factoren geen rol spelen, hetgeen o.a. betekent dat de overdragende instelling in het algemeen geen koopsom mag bedingen.
b. Indien een dergelijke instelling een gedeelte van haar taak onderbrengt bij een andere instelling en de op dat gedeelte van haar taak betrekking hebbende activa en passiva overdraagt aan die andere instelling, wordt eveneens met betrekking tot die overdracht een tegemoetkoming verleend ten bedrage van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Daarbij geldt het vorenvermelde vereiste dat commerciële factoren geen rol spelen, terwijl voorts de overgedragen onroerende goederen bij beide instellingen dienstbaar moeten zijn aan dezelfde, ten algemene nutte te verrichten werkzaamheden.”
3.3.2. Het Hof heeft ter zake van de in de Kwijtscheldingsresolutie gebruikte begrippen “werkzaam in het algemeen belang” en “ten algemene nutte te verrichten werkzaamheden” geoordeeld dat voor de uitleg van deze begrippen aangesloten dient te worden bij de uitleg van het begrip “algemeen nut beogende instellingen” in de rechtspraak. Voor zover het middel dit oordeel bestrijdt, faalt het, nu dit oordeel juist is.
3.4.1. Gelet op het hiervoor onder 3.3.2 overwogene is voor de toepassing van de Kwijtscheldingsresolutie onder meer vereist dat (i) belanghebbende met haar werkzaamheden het algemeen nut beoogt, en dat (ii) het algemeen belang door de werkzaamheden van belanghebbende in minstens gelijke mate wordt gediend als een particulier belang (zie HR 13 januari 2012, nr. 10/03464, LJN BQ0525, V-N 2012/6.12).
3.4.2. Ten aanzien van een stichting als belanghebbende, die een toegelaten instelling is in de zin van artikel 70, lid 1, van de Woningwet, moet in beginsel worden aangenomen dat haar werkzaamheden rechtstreeks zijn gericht op het dienen van het algemene belang van voldoende en goede woongelegenheid in de sociale-huursector, hetgeen meebrengt dat zij het algemeen nut beoogt. Tevens moet ten aanzien van een dergelijke instelling in beginsel worden aangenomen dat haar werkzaamheden met betrekking tot de verhuur van woningen in de sociale-huursector onlosmakelijk zijn verbonden met haar doelstelling enig algemeen belang te dienen, zodat met betrekking tot die feitelijke werkzaamheden in beginsel moet worden aangenomen dat zij het algemeen belang dienen. Dat daardoor tevens het particuliere belang van de individuele huurders wordt gediend, doet daaraan niet af (zie HR 13 januari 2012, nr. 10/03464, LJN BQ0525, V-N 2012/6.12).
3.4.3. Het Hof heeft geoordeeld dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat met haar werkzaamheden het algemeen belang minstens in gelijke mate is gediend als het particuliere belang. Het Hof heeft daarbij blijkens onderdeel 4.5 van zijn uitspraak tot uitgangspunt genomen dat belanghebbende met haar werkzaamheden op het gebied van de verhuur van woningen op de eerste plaats het particuliere belang van de huurders dient, en heeft blijkens onderdeel 4.6 van zijn uitspraak dit particuliere belang afgewogen tegen het algemene belang dat belanghebbende met die werkzaamheden eveneens dient. Gelet op het hiervoor in 3.4.2 overwogene heeft het Hof daarmee blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Voor zover het middel zich tegen dit oordeel richt, slaagt het daarom.
3.4.4. De Inspecteur, op wiens weg dat lag, heeft geen (andere) feiten gesteld die zouden kunnen meebrengen dat belanghebbende, ondanks haar hoedanigheid van toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70, lid 1, van de Woningwet, niet het algemene belang van de volkshuisvesting in de sociale-huursector beoogt of dat haar werkzaamheden niet primair zijn gericht op dat algemene belang. Daarbij verdient nog opmerking dat belanghebbende voor de Rechtbank onweersproken heeft gesteld dat haar activiteiten voor beduidend meer dan 50 percent bestaan uit de verhuur van sociale huurwoningen en dat de middelen die haar ter beschikking staan volledig worden ingezet ten behoeve van haar “volkshuisvestelijke” doelstellingen. Derhalve moet ervan worden uitgegaan dat door het geheel van belanghebbendes werkzaamheden het algemeen belang in minstens gelijke mate wordt gediend als een particulier belang.
3.4.5. Het voorgaande brengt mee dat belanghebbende dient te worden aangemerkt als een in het algemeen belang werkzame instelling als bedoeld in de Kwijtscheldingsresolutie.
3.5. Gelet op hetgeen hiervoor onder 3.4 is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen voor de behandeling van de door het Hof onbehandeld gelaten vraag of aan de overige voorwaarden van de Kwijtscheldingsresolutie is voldaan.
